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quarta-feira, 2 de fevereiro de 2011

IMÓVEL NA PLANTA - ORIENTAÇÕES E CAUTELAS


Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e menos custoso procurar a assessoria jurídica especializada, para que toda a documentação pertinente à compra seja examinada e obtenha orientações importantíssimas, cautelas que podem evitar muitos dissabores no futuro. É a chamada advocacia preventiva.

Neste artigo, trataremos brevemente de algumas cautelas básicas que deverão ser tomadas pelos compradores de um imóvel na planta, além de explicar o significado e importância de alguns termos.


CAUTELAS A SEREM SEGUIDAS


1) É importante verificar os documentos do terreno onde o prédio será construído, junto ao Registro de Imóveis, e averiguar em nome de quem o mesmo está registrado. Deve-se verificar ainda se pesam alguns ônus sobre o terreno, tal como penhora, hipoteca etc., bem como consultar junto a Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia.

2) Em se tratando de Construtoras e Incorporadoras de menor porte, a cautela deve ser ainda maior, por isso recomenda-se fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.

3) Verifique se o preço total e os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Procure observar o prazo para início e término da obra (deverá constar, no mínimo, as informações do mês e do ano), bem como a existência de multa por atraso na entrega.

4) Procure saber se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório. Fique atento também se os prospectos e anúncios condizem com a planta aprovada pela prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.

5) Para aquisição de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso de compra e venda.  Fique de posse de uma via da proposta e do respectivo contrato, e, repisa-se, procure um advogado especializado analisar a documentação . Ao assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.

6) Devem constar,  nestes documentos, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições prometidas pelo vendedor.

7) Lembre-se de que, na compra de imóvel na planta, o contrato também deve prever o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na entrega, é importante que ela esteja descrita nas cláusulas desse documento. Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).

8) Solicite, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.

9) Atenção ainda para os valores a serem desembolsados na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.

10) Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.


CASO ENCOL E A MUDANÇA NA LEGISLAÇÃO


Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias de que irão receber seus imóveis, independente de eventual falência da Incorporadora (antes todo o patrimônio, inclusive os imóveis inacabados, poderiam ser penhorados por credores alheios à relação de compra e venda.


IRREGULARIDADES MAIS COMUNS PRATICADAS PELAS INCORPORADORAS


a. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
O Código de Defesa do Consumidor impõe a obrigatoriedade de prazo determinado porque sem ele não se pode falar em vencimento da obrigação, que é o termo final do prazo, a partir do qual a obrigação passa a ser exigível.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(...)
XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Assim porque não basta saber que ao devedor cumpre entregar a sua prestação, mas imprescindível saber quando o deve fazer.

b. INEXISTÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Com efeito, de nada serve ao consumidor ter um prazo fixado pelo fornecedor, se o desrespeito a esse prazo não resultar para o fornecedor faltoso em conseqüência efetiva e simétrica às sanções previstas para as faltas do consumidor.
O devedor impontual pode ficar sujeito ao pagamento de penalidade, que não tem caráter compensatório: a multa moratória, que deve estar prevista em cláusula penal no seu contrato de compra e venda.

c. REPASSE DAS DESPESAS DE CORRETAGEM AO COMPRADOR

Via de regra, a obrigação de pagamento das despesas de corretagem é da parte vendedora, que efetivamente contrata os serviços de tais profissionais, ou de uma imobiliária, para intermediar e lhe assessorar na venda das unidades imobiliárias. 
O entendimento majoritário dos tribunais tem sido pela impossibilidade de repasse desse ônus à parte compradora, a não ser que haja disposição transparente em contrário no contrato assinado pelas partes.
Os efeitos de um repasse ou cobrança indevida dessas comissões pode gerar a devolução ao consumidor na forma dobrada, segundo artigo 42, parágrafo único da Lei 8.078/90.


d. COBRANÇA DA “TAXA DE INTERVENIÊNCIA”

Quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último (o banco) deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela Incorporadora, para garantir a construção. A taxa de interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra anuir que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.

Para o Código de Defesa do Consumidor, não pode ser cobrado à referida taxa de interveniência porque não houve prestação de serviços do banco (credor hipotecário da Incorporadora) ao comprador do imóvel. Se há alguma relação, é a da Incorporadora com o seu credor hipotecário (o banco).

Em todo caso, o comprador deve atentar se o seu contrato de compra e venda com a Incorporadora prevê especificamente este pagamento, cláusula que ainda seria passível de nulidade em uma eventual Ação Judicial.

e. MULTA DESPROPORCIONALMENTE MAIS RIGOROSA PARA A MORA DO CONSUMIDOR

A inexistência de multa moratória simétrica entre consumidor e fornecedor, vista de ótica paralela, também se contrapõe ao princípio do equilíbrio contratual.  Para que exista equilíbrio contratual entre as obrigações do fornecedor e do consumidor, é preciso que se estabeleça uma multa moratória para a mora do primeiro com idênticos critérios adotados para a mora do segundo

f. COBRANÇA DE JUROS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES

A cobrança de juros durante a obra é descabida por que todos os custos da construção estão embutidos no preço final. De acordo com o posicionamento majoritário dos tribunais, os juros só podem ser cobrados após a entrega das chaves, com o devido habite-se. Quanto à correção monetária pactuada, há entendimento sendo consolidado pela alteração no índice do contrato, para um mais favorável. Existe ainda uma corrente minoritária, que determina o congelamento total do saldo, após a data limite para entrega do imóvel.

g. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA O ATRASO NA ENTREGA

A previsão contratual da ré que estipula a tolerância para o atraso na entrega constitui, pois, cláusula manifestamente abusiva, nula de pleno direito, segundo o Código de Defesa do Consumidor:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (...)
....................................
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
....................................
XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
....................................
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
 Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc.   Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré  e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega.  Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado.



h. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NO CARTÓRIO DE REGISTRO DO IMÓVEIS OU ENTREGA DAS CHAVES (O QUE OCORRER PRIMEIRO)

O código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a legislação que rege as incorporadoras, definem que a responsabilidade pelo pagamento da manutenção das áreas comuns do empreendimento, bem como pelo IPTU do imóvel, será da Incorporadora, até que esta cumpra integralmente suas obrigações, quais sejam, a averbação do habite-se no Ofício de imóveis competente e a entrega do imóvel nos termos e condições da oferta e do memorial descritivo. (termo de vistoria positivo com anuência dos compradores).

É habitual que algumas Incorporadoras marquem a assembléia de instalação do condomínio antes mesmo que o próprio habite-se esteja averbado. Tal conduta tem motivação óbvia, qual seja, transferir, o quanto antes, as despesas de manutenção do empreendimento, bem como o IPTU dos imóveis, para os compradores. Entretanto, não há que se falar em instalação de condomínio, se os próprios imóveis ainda não foram individualizados e discriminados no RGI competente (momento em que cada imóvel adquiri uma escritura e matrícula).


TERMOS IMPORTANTES

HABITE-SE: A Carta de Habite-se é o auto de conclusão da Obra Edificada em conformidade com os Projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo Poder Público Municipal e autoriza a utilização do Imóvel.

AVERBAÇÃO: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula.

ENTREGA DAS CHAVES: Somente depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a referida averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente (materializa os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias). A entrega das chaves só pode ocorrer após a Incorporadora cumprir tais etapas, que atestam que o imóvel reuniu todas as condições para o seu gozo. Além disso, importante relembrar que o imóvel deve ser entregue nos termos ofertados, vide memorial descritivo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO: O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.

ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO: Primeira reunião do condomínio, na qual participam os condôminos, a empresa que irá administrar-lo e a incorporadora. Só deve ocorrer após o habite-se tiver sido averbado e as unidades imobiliárias estarem devidamente registradas e individualizadas.

TERMO DE VISTORIA: No ato da compra, a Incorporadora compromete-se a entregar o imóvel nos termos da oferta e do memorial descritivo do imóvel. Após a conclusão da obra, a Incorporadora convocará os promitentes compradores para que façam uma vistoria no imóvel, a fim de averiguar se este foi construído de acordo com o referido compromisso. A vistoria pode ocorrer antes ou depois do habite-se. Se houver diferenças a serem corrigidas, estas devem ser ressalvadas no próprio termo, sendo posteriormente agendada uma nova vistoria.

MEMORIAL DESCRITIVOÉ o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Relaciona também os materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.



AÇÃO JUDICIAL INDENIZATÓRIA - ASPECTOS MAIS RELEVANTES


Em primeiro lugar, é importante ter em mente que, após a assinatura de uma Promessa de Compra e Venda, ou instrumento similar, fica estabelecida entre as partes, uma relação de consumo, regida pelos princípios protetivos trazidos pela lei 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor.

Tais normas consumeristas tem o objetivo de diminuir as desigualdades de forças entre a parte consumidora e a fornecedora (de serviços ou de produtos), trazendo consigo comandos muito claros quanto à necessidade de equilíbrio contratual entre as partes (cláusulas abusivas são consideradas nulas), de transparência e clareza nos seus termos (em caso de dúvidas, prevalece o entendimento mais favorável ao consumidor), de obrigação ao cumprimento da oferta, nos seus exatos termos, de devolução na forma dobrada pelas cobranças indevidas (constatada o engano não justificável), entre muitos outros comandos, cujo cumprimento é obrigatórios.

Destaca-se também que a própria legislação ordinária Pátria prevê o dever de indenizar os prejuízos sofridos, caso os mesmos tenham relação com conduta irregular praticada por outro. Em se tratando de relação de consumo, a parte fornecedora deve indenizar independente de demonstração de culpa, bastando que sua ação ou omissão tenha gerado ou concorrido para o dano.

Em termos claros, nas situações discutidas neste artigo, a Incorporadora/Construtora será responsável por indenizar todos os prejuízos sofridos pelos Promitentes Compradores consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, lembrando que a obrigação não é apenas de construção, mas também de cumprimento de procedimentos registrais, a exemplo da averbação das construções edilícias no RGI, última etapa que dá ao imóvel "existência formal/registral" e permite, por exemplo, o financiamento imobiliário do saldo devedor.

Para não entrar em parte demasiadamente técnica (este artigo é direcionado ao adquirente), exemplificamos os pontos mais comuns,  objetos de pedidos indenizatórios em Ações Judiciais:

1) Despesas com os alugueres de eventual locação (aluguel, condomínio e taxas), referente ao período imediatamente posterior ao prazo limite de entrega do imóvel, até que todas as obrigações contratuais e legais sejam cumpridas; OU, lucros cessantes, referente aos alugueres que deixaram de ser auferidos com o imóvel na entregue, no mesmo intervalo de tempo;

2) Restituição das cobranças indevidas, na forma dobrada, a exemplo do saldo devedor majorado indevidamente;

3) Restituição de despesas de corretagem, quando indevidamente repassadas ao comprador. É preciso analisar cada caso individualmente, em razão das suas particularidades.

4) Indenização pelos valores indevidamente repassados aos Promitentes Compradores a título de Condomínio e IPTU, em especial àqueles referentes a período anterior à averbação das construções edilícias no RGI (art. 44 da lei 4.591/64);

5) Multa mensal por atraso na entrega do imóvel, com natureza de cláusula penal moratória, geralmente fixadas entre 0,5% e  1% sobre o valor do contrato;

6) Danos morais pelo descumprimento da data de entrega do imóvel e os aborrecimentos/transtornos decorrentes desta falha;

7) Outros a serem estudados em cada caso, a exemplo das comissões de corretagem eventualmente repassadas ao Promitente Comprador (principalmente sem previsão contratual).


Então é isso, fiquem a vontade postar neste singelo artigo e tirar suas dúvidas a respeito do tema. Para isso, basta clicar no link "comentários" e fazer sua pergunta.

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370 comentários:

  1. Prezados Doutores boa tarde,
    Adquiri um imóvel no empreendimento Jardins de Monet do grupo Agre em Mar/07, cuja previsão de entrega era em Ago/09. Em meados de 2009 recebi uma carta comunicando que haveria um atraso na entrega de 180 dias conforme previsto no contrato. No final de 2009, recebi uma nova carta onde a AGRE informa de mais um atraso de 180 dias. Assim, o imóvel que deveria ter sido entregue em Agosto de 2009 teoricamente seria entregue em Julho de 201, e, adivinha, mais atrasos sem qualquer explicação plausível. No meio disso tudo, entrei em contato com a central de atendimento da empresa para questionar sobre a multa de 1% por mês de atraso, só que eles informaram que esta não seria aplicável ao caso, pois o atraso teria razões de "força maior". Estou bastante insatisfeito, queria orientações de como proceder judicialmente. Poderia marcar uma consulta com vocês? trabalho no Centro também.

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  2. Comprei um imóvel na planta que está sendo entregue esse mês de Fevereiro. Para minha surpresa, a construtora está dizendo que tenho que pagar uma taxa de R$3.000 ao banco financiador da obra, para que ele assine meu contrato de financiamento com a CEF. Não concordo com o pagamento dessa taxa, nunca tratei nada com esse outro banco. Isso seria a taxa de interveniência que vocês mencionaram no artigo? se sim, como faço para não ter de pagar isso?

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  3. Boa tarde,
    Em respostas à primeira pergunta: O seu caso é bastante comum, a maior parte das incorporadoras utiliza cláusula de tolerância que "as permite" atrasar em até 180 dias. Tal previsão é extremamente controversa, mas há consistente jurisprudência entendendo pela sua nulidade, aplicando a multa a partir da data inicialmente prevista para entrega. Segunda a boa doutrina, a relação à segunda parte da pergunta, força maior são os eventos imprevisíveis originários da vontade do homem, enquanto caso fortuito são os eventos imprevisíveis decorrentes de fenômenos da natureza. A maior parte dos atrasos ocorre por má administração ou por situações que são inerentes à própria atividade, e, por isso, previsíveis, não sendo hipótese de caso fortuito ou força maior. Nossos telefones e endereço estão no rodapé do blog, entre em contato e agende um horário. Att, Dr. Paulo Brandão e Dra. Ana Paula Lessa.

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  4. Boa tarde,
    Respondendo a segunda pergunta, o seu caso é o mesmo tratado neste artigo. A incorporadora, para viabilizar a construção do empreendimento, normalmente faz uma hipoteca do mesmo a um banco qualquer (credor hipotecário).
    Então, quando você opta por financiar o saldo devedor com um banco diferente, este (o credor hipotecário) também precisará assinar o contrato de financiamento, anuindo com o mesmo. Para análise deste contrato, os bancos costumam cobrar uma taxa relativamente alta, até como forma de desestimular o financiamento com terceiros.
    O raciocínio é o seguinte, o Código de Defesa do Consumidor não permite a venda casada (venda de um produto condicionado ao outro, por exemplo), bem como veda a cobrança de valores, quando não há contraprestação de serviços.
    Logo, a relação jurídica do banco (credor hipotecário) não é com o comprador do imóvel, e sim com a incorporadora, que deve arcar com tais custos. Só existirá alguma controvérsia se no contrato de compra e venda, você estiver firmando compromisso explícito de arcar com tal despesa.
    Você tem duas opções, entrar com uma Ação Judicial para que não tenha que efetuar tal pagamento, ou, fazê-lo para depois pleitear a devolução em dobro (artigo 42, PU do CDC). Em ambos os casos é possível pleitear judicialmente a reparação por danos morais. Att, Dr. Paulo Brandão e Dra. Ana Paula Lessa.

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  5. Boa noite,
    O escritório de vocês está representando alguns compradores do empreendimento Jardins de Monet no Recreio? a construtora era a Klabin Segall que foi comprada pela Agre e depois pela PDG.

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  6. Boa tarde,
    Estamos sim, o empreendimento Jardins de Monet teve sérios problemas de atraso, muitos compradores nos procuraram para pleitear a rescisão com reparação de danos (Materiais e Morais). Outros preferiram continuar aguardando a entrega do mesmo, pleiteando a aplicação de multa por mês de atraso, congelamento do saldo devedor a partir da data prometida para entrega, reparação por danos materiais diversos, bem como os morais (muitos inclusive eram casais recém-casados).

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  7. Boa Tarde Dr. Paulo e Dra. Ana,

    Tive boas indicações de um amigo sobre uma consultoria realizada com vocês. Contudo, tenho algumas dúvidas e questões sobre a compra de um imóvel que eu e minha esposa efetuamos em Agosto/2010.
    Compramos um apartamento do empreendimento E5trelas Full Condominium (Construtora CHL), onde já estava na reta final da construção, com entrega prevista para 30/04/2011. Já fizemos a vistoria final do imóvel, porém não conseguimos dar entrada em nenhuma documentação de do financiamento, por causa do habite-se (que não foi emitido/averbado).

    Dúvida 01: No documento de registro de compra e venda, existe uma cláusula informando os valores negociados de entrada até a entrega das chaves e as condições de quitação do saldo devedor, tal condições que mencionam a apresentação da documentação da instituição financiadora escolhida por nós, 10 dias antes da última parcela acordada (valor de entrada), porém a data desta última parcela é meramente quase 30 dias antes do acordado para a entrega das chaves. Caso contrário, eles entram em contato para legalizar a documentação de financiamento pelo banco financiador da construção (que não temos interesse). Após contato com a central de relacionamento da CHL, eles confirmam a data de entrega da chaves, mas não dizem quando seremos informado da averbação do habite-se, assim não conseguimos mensurar se vamos conseguir apresentar a documentação antes deste prazo. Este procedimento é correto? temos algum prazo por lei para apresentar a documentação de financiamento, após a averbação do habite-se?

    Dúvida 2: Em leitura do documento de compra e venda, identificamos o valor total do imóvel esta diferente do acordado com a imobiliária no ato da compra. Também identificamos que os valores distribuidos no ato da negociação com a imobiliária, não constam neste documento de compra e venda e somente metade do valor desembolsado, foi estipulado como entrada no valor total do imóvel. Achamos que a corretagem da imobiliária foi paga por nós. Isso é correto? Quem paga a corretagem não é quem está vendendo? Podemos recorrer estes valores?

    Agradeço desde já a orientação.

    Atenciosamente,

    Wagner Lomar do Amaral

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  8. Boa noite Wagner,

    Tudo bem? vamos as suas dúvidas:

    1) A cláusula que você mencionou é irregular. Não se pode estipular a de entrega de documentação da instituição financiadora para uma data anterior à própria entrega das chaves. Esta (entrega das chaves), só pode ocorrer após o habite-se ter sido averbado pela Incorporadora no RGI correspondente (junto com a CND – veja “termos importantes” do blog).
    Somente após essa averbação, é que as unidades do empreendimento (apartamentos ou casas) são individualizados, ou seja, cada imóvel recebe uma escritura e uma matrícula.
    É muito improvável que alguma instituição bancária (mesmo aquela que financiou a própria obra) dê andamento a um pedido de financiamento antes da existência legal do próprio imóvel que se pretende financiar.
    Por isso a irregularidade de tal cláusula, que estabelece um ônus injusto e impossível de ser cumprido pelos promitentes compradores, pois dependerá de ato posterior de responsabilidade da Incorporadora
    Isto é o que determina a Lei em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64, verbis:
    "Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."
    Os compromissos de compra e venda devem estipular um prazo razoável para os trâmites do financiamento do imóvel, prazo este que só pode começar a contar a partir da entrada das chaves. Somente a partir deste momento a Incorporadora poderá aplicar juros no saldo devedor do seu imóvel.
    Não há prazo legal para apresentação da documentação do financiamento, neste caso deve-se ater ao prazo do contrato (que no seu caso não é válido pelos motivos já citados).

    2) Sobre a diferença de valores, é praxe das Incorporadoras reduzir o valor do imóvel no contrato, daquilo chamado de “taxa de corretagem”, na qual o próprio comprador emite pagamentos (normalmente cheques) para terceiros que, em princípio, fazem parte da corretora contratada pela venda das unidades. Note que os recibos são geralmente RPAs (recibo de pagamentos autônomos). Esse procedimento é irregular, motivo pelo qual a Incorporadora normalmente é condenada à devolução, em eventual Ação de Distrato com reparação por danos morrais e materiais.

    Wagner, há uma série de pontos importantes que deve ficar atendo e um dos mais importantes é a cobrança de juros, por parte da Incorporadora, antes da entrega das chaves, conduta irregular que onera em muito o saldo devedor a ser financiado.

    Estamos à disposição para qualquer dúvida

    Abraços,

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  9. Bom dia Doutores,

    Obrigado pelos esclarecimentos até o momento.

    Gostaríamos de saber se podemos marcar uma consultoria, levando os documentos para uma análise e interpretação mais criteriosa. Entendemos que com seus esclarecimentos, realmente vamos ter que mover uma ação.
    Att,

    Wagner

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  10. Boa tarde Wagner,
    Por favor, nos envie um e-mail com os seus telefones (endereço no rodapé da página), para que possamos contatá-lo e agendar um horário em nosso escritório.

    Iremos lhe dar total assessoria, fique tranqüilo.

    Att,

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  11. Boa tarde Doutores, minha dúvida é sobre a cobrança de IPTU e condomínio. Assim como muitos, tive problemas com o meu imóvel na planta. Com muitos atrasos, a Incorporadora já nos disse em assembléia para criação do condomínio, que cada um arcaria com o seu IPTU e condomínio, acontece que a obra nem tem habite-se ainda... essa cobrança é regular? ou pergunta, a vistoria com os compradores pode ser marcada antes do habite-se?

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  12. Boa tarde,

    Primeiramente gostaria de parabenizar pelas informações prestadas. Recentemente li uma matéria, como a postada aqui no blog, na revista Veja que trata de "Armadilhas do imóvel na planta" sobre a cobrança antecipada de condomínio e IPTU antes do Habite-se.

    Meu caso é o seguinte: Adquiri um imóvel aqui em Natal/RN que recebi as chaves para mudança no início de janeiro de 2010 MAS O habite-se só saiu em dezembro de 2010.Porém, em dezembro de 2009 paguei uma taxa para instalação do condomínio e desde de janeiro de 2010 venho pagando a taxa de condomínio ao condomínio instalado (pagamento via boleto). Gostaria de saber se a ação (devolução dos valores em dobro e corrigidos de janeiro a novembro- acho que a taxa de instalação ficaria de fora)é ajuizada contra a Contrutora ou se é contra o condomínio (que foi quem recebeu o dinheiro)? Se cobra também na ação o IPTU pago? O nome dessa ação seria de "indenização por danos materiais" ?cabe pedido de lucros cessantes? Obs:Poderia postar os artigos que asseguram esse direito no CDC / CC e a lei que rege as incorporadoras.
    Desde de já agradeço a atenção dada.
    Márcio Bezerra (Natal/RN)

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  13. Boa Tarde,

    Possuo uma pequena dúvida:

    Um imóvel adquirido em setembro de 2005 com habite-se em agosto de 2006: Os valores condominiais pagos de setembro de 2005 a setembro de 2006 poderiam ser cobrados judicialmente ou prescreveu? Qual o prazo de prescrição?

    Se ajuiza no juizado cível contra o condomínio ou construtora ou empresa que administra o condomínio?

    Atenciosamente,

    Farias

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  14. Boa noite Luciana,
    Respondendo a sua dúvida, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e com as despesas inerentes à manutenção das áreas externas será de responsabilidade da Incorporadora até que a mesma tenha cumprido integralmente com suas obrigações legais e contratuais, quais sejam: 1) averbar o Habite-se junto ao Ofício de registro de imóveis competentes (momento em que se dá a discriminação do empreendimento, e cada unidade recebe uma inscrição e matrícula), 2) Entregar o imóvel nos termos prometidos na contratação e memória descritivo. Veja, no seu caso, sequer poderia ter havido a assembléia para instalação do condomínio, pois sem a averbação do habite-se, os apartamentos ainda não existem formalmente. Essa praxe é infelizmente comum, com objetivo óbvio de repassar indevidamente ao comprador/consumidor. Você pode interpôr uma Ação Indenizatória, cobrando, em dobro, os valores que lhe estão sendo repassados a título de IPTU e condomínio. Quanto a última parte da pergunta, o ideal é que a vistoria final se dê próximo à entrega das chaves, pois neste meio tempo pode ocorrer danos diversos ao imóvel. Em todo caso, ainda que a vistoria ocorra antes do habite-se, a Incorporadora continuará responsável por eventuais defeitos que venham a surgir.

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  15. Boa noite Farias,
    Existem dois prazos possíveis no seu caso, aquele previsto no código Cível (3 anos) e aquele previsto no Código de Defesa do Consumidor (5 anos), mas específico. No seu caso, é aplicável o último prazo em razão da relação de consumo, por isso você ainda tem como pleitear as cobranças efetuadas entre Maio e Setembro de 2006. As anteriores já prescreveram e em Setembro de 2011 todas estarão prescritas. Precisa entrar com uma Ação Indenizatória o quanto antes.

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  16. Boa noite,
    Em relação à pergunta do usuário anônimo, a resposta anterior serve a sua dúvida, mas de qualquer forma, precisa ficar esclarecido o seguinte: obtenção da certidão do habite-se é diferente da obtenção da certidão de averbação do habite-se. No primeiro (expedição), a Incorporadora adquire documentação informando que a obra construída seguiu o projeto já aprovado pela Prefeitura e nela foi registrado. No segundo (averbação), a Incorporadora averba o habite-se junto com outros documentos. Isso permite que o empreendimento seja desmembrado em unidades autônomas (apartamentos), momento em que cada uma recebe uma matrícula e escritura.
    O entendimento dos tribunais é no sentido de que a incorporadora é responsável pelos impostos, taxas e despesas de manutenção das áreas externas, até que cumpra integralmente suas obrigações (entregar o imóvel nos termos prometidos, averbar o habite-se e fornecer documentação necessária àqueles que precisarem de financiamento). A ação em comento deverá ser movida em face da Incorporadora. Existem diversos artigos de leis específica (artigo 44 DA LEI 4.591/64, por exemplo), do CDC, do CPC e do Cod. Cívil, além de princípios jurídicos aplicáveis. Lucros cessantes dizem respeito aquilo que alguém deixou de auferir em decorrência de conduta ilícita de outro. Pelo seu comentário, não é o caso. A sua Ação seria, em princípio, indenizatória (moral e material).

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  17. Boa tarde,
    Comprei um imóvel da na planta em 2008 e a data prometida de entrega era 2010. Até agora a construtora tem nos enrolado com relação a situação atual. Ao passar pela obra, eu minha esposa vimos que ainda há muito a ser feito.
    Nós somos recém casados e compramos este imóvel para ser o nosso primeiro, mas em consequência do atraso, tivemos que alugar um apartamento temporário e estamos tendo muitas despesas. Gostaria de saber se posso pedir reembolso do aluguel que estou pagando desde então. Outra pergunta, o atraso da entrega gera os chamados danos morais? tem algumas outras coisas que acho que estão erradas no meu contrato, inclusive não vejo a cláusula de multa por atraso na entrega. O que pode ser feito sobre isso? Muito obrigado e parabéns pelo conteúdo do artigo, em linguagem acessível e muito informativo... o escritório de vocês fica no Centro do Rio?

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  18. Dr. Paulo Brandão e Dra. Ana Paula Lessa,
    Comprei um imóvel na planta e gostaria de saber se caso a entrega da obra atrase além do prazo estipulado no contrato (o que provavelmente ocorrerá), é devido a correção pelo INCC do saldo devedor(sei que qualquer cobrança de juros adicionais sao proibidas)? Caso positivo se existe alguma jurisprudencia. Obrigado.

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  19. Boa noite Marcos,
    Em uma Ação Judicial, um dos pleitos é a reparação pelos danos patrimoniais sofridos, os aluguéis entram neste caso. Você deve estar de posse do contrato de aluguel e recibos de pagamento. Pode ser pleiteado o pagamento despendido com os aluguéis a partir da data prevista para entrega do imóvel, questionando-se, inclusive, a malgrada cláusula de tolerância (geralmente de 180 dias de atraso). Certamente o atraso relevante na entrega do imóvel gera danos morais, que ainda pode ser agravado dependendo da situação (a sua é uma delas, pois são recém casado morando de aluguel). Geralmente os contratos de compra e venda possuem muitas situações abusivas, mencionadas no artigo e nessa seção de comentários. Você tem a opção de interpor uma Ação Judicial para ver reparado os danos que lhe foram causados e anuladas as situações abusivas previstas em contrato. Pode ficar tranqüilo, pois a interposição de uma Ação Judicial em nada prejudicará a entrega da sua obra, muito pelo contrário. Nosso escritório fica no Centro do Rio, próximo ao consulado da França. Estamos à disposição.

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  20. Boa noite,
    Boa pergunta. Após o término da data prevista para entrega do imóvel, o INCC (ou qualquer outro índice estabelecido para correção) deve ser congelado. A Jurisprudência tem grande aceitação quanto a isso. Se não o fosse, teríamos algumas situações absurdas, onde o preço do imóvel adquirido na planta poderia superar o preço de venda deste, quando pronto. O Código de Defesa do Consumidor veda situações em que estes sejam colocados em desvantagem demasiada, em especial quando não deram causa à situação. Outro ponto relevante, é que, com a cláusula de tolerância anulada, tanto a correção, quanto à multa, passam a ser aplicáveis a partir da data realmente prevista para entrega do imóvel. Fique à vontade para esclarecer todas as suas dúvidas.

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  21. Olá,

    Meu nome é Renato e também estamos com problemas com a construtora PDG que adquiriu a Klabin Segal. Estou morando em Madri e chego no Brasil em agosto. Gostaria de saber como contatá-los para tratar dos meu direitos. Muitas das coisas mencionadas aqui no blog foram executadas pela empresa (atrasos, cláusula de 180 dias, cheques para pagamento de corretores sem constar do contrato, etc). No meu caso também houve má fé, desde meu ponto de vista, por parte deles. Negociamos um acordo, eu efetuei o pagamento e eles tentaram enganar meu procurador no Brasil alterando a data de prontificação do imóvel por ocasião da assinatura do acordo. Haveria algum e-mail que pudesse passar mais dados e chegar custas?

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  22. Boa tarde Renato,
    Você pode entrar em contato com o escritório através do e-mail e/ou telefones informados no rodapé desta página. Nós representamos muitos compradores de empreendimentos deste grupo, o modus operandi é muito similar. Com certeza há diversas irregularidades a serem sanadas e direitos a serem pleiteados. Por você ainda não estar no Brasil, pode nos passar maiores informações via e-mail, deixando os seus contatos para lhe retornarmos. Terá uma assessoria ímpar.

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  23. Dr Brandão e Dra Ana Paula,

    Sou Yasmin, adquirente de uma unidade na Barra, pela a construtora PDG/CHL. O meu problema é que o imóvel já está pronto, sendo que o habita-se e averbação não foi liberado. Só que já estou na segunda parcela do saldo devedor e a construtora vem cobrando juros INCC com IGPM. Eu não recebi as chaves e estão cobrando juros abusivos. Além disso, estão cobrando uma taxa única no valor de quase 7 mil reais, dizendo que é pela a taxa de ligações definitivas. O empreendimento tem quase 1000 unidade sendo em 5 blocos ao total. As minhas dúvidas são: É correto esses juros do IGPM/INCC sem as chaves? A taxa de ligação definitivas é isso mesmo? e a pergunta final. Fazendo o DISTRATO, eu investi durante a obra junto taxa de contrato, sinal, taxa de decoração e chaves...valor R$ 65.000,00. Com o distrato, quanto terei de retorno nesse valor que investi?
    Atenciosamente,
    Yasmin P.

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  24. Boa tarde Yasmin,
    Esclarecendo as suas dúvidas:
    Se ainda não há habite-se, e, por conseqüência, averbação, a Incorporadora jamais poderia fazer qualquer cobrança além daquela correspondente a entrada, cujo valor e condições têm que constar na promessa de compra e venda assinada. Pelo seu relato, está havendo má fé na cobrança indevida de parte do saldo devedor. Toda cobrança indevida, deverá ser devolvida em dobro (artigo 42, P.U do Código de Defesa do Consumidor).
    Quanto aos Juros, resta pacífico o entendimento de que a cobrança destes não pode ser realizada antes da entrega das chaves (habite-se, averbação e entrega do imóvel nos termos ofertados. Grande parte dos julgadores entendem que o saldo devedor não pode sequer ser atualizado (INCC, ICC ou outro ajustado) após a data limite para entrega do imóvel.
    Sobre essa taxa de R$7.000,00 (Sete mil Reais), precisa ser apurado exatamente do que se trata. Não pode haver nenhuma cobrança sem a precisa discriminação da despesa.
    Quanto ao distrato, caso a data limite para entrega do imóvel tenha se esgotado, você pode requerer a rescisão contratual, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos. Esse pedido ainda pode ser cumulado com a reparação por danos morais, em decorrência do descumprimento contratual. Veja que neste caso não há desistência do contrato (quando o resgate do valor seria parcial) e sim rescisão do mesmo, por descumprimento da Incorporadora.
    Qualquer dúvida estamos à disposição

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  25. Prezados Brandão e Lessa, eu e minha esposa adquirimos um imóvel em outubro de 2009, com previsão para entrega em maio de 2010. Somente agora, em maio de 2011, recebemos nossas chaves. Porém, apesar de haver habite-se, não há matrícula individualizada do imóvel, em virtude de um problema com vagas de garagem de outros compradores. Existe alguma ação judicial na qual podemos obrigar a Construtora a nos entregar a escritura e o registro? Também pretendemos pedir danos morais e cobrar a multa por atraso.
    Favor nos passar algumas informações e daí podemos marcar um horário em seu escritório.
    Abraços, Bruno (brunocaplum@hotmail.com) e Patrícia .

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  26. Boa tarde,
    Pelo que foi relatado, em princípio, a Incorporadora/Construtora ainda não deveria ter procedido com a entrega das chaves, uma vez que a mesma ainda não cumpriu com o seu dever legal de averbação do Habite-se no Ofício de notas competente (artigo 44 da lei 4.591/64).
    Para um parecer preciso, é necessário analisar a documentação do seu caso minuciosamente. De toda sorte, cabe uma Ação Judicial exigindo o cumprimento integral da obrigação, que ainda será cumulada com a reparação pelos danos patrimoniais e morais sofridos. A multa por atraso também é um dano patrimonial, pois deveria ter sido abatida do saldo devedor ou depositada em espécie. Estamos entrando em contato com vocês. Att,

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  27. Bom dia,
    Li o artigo e os comentários e gostaria de parabenizá-los pelos ótimos esclarecimentos. Minha situação e da minha noiva é parecida. Compramos um imóvel da planta no Recreio (RJ) que está para ser entregue, depois de mais de 1 ano e meio de atraso. O caso é que quando recebemos o saldo devedor, vimos que o mesmo está muito mais alto em relação ao ano passado, não sei exatamente que índices ou juros eles aplicaram. A minha pergunta é: Somos obrigados a pagar os juros do atraso da obra? outra pergunta, moramos de aluguel desde então (o contrato por sinal está vencendo mês que vem), podemos pedir o que desembolsamos de volta? cabe dano moral? Ficamos ansiosos na resposta. Obrigado.

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  28. Bom dia,
    Anteriormente contratei serviços da PDG/CHL , não contente com diversas coisas resolvi fazer o distrato, porém, a construtora em questão disse que me pagaria somente valores referente as parcelas que paguei, porém existem outros valores que paguei referente a Pesquisa cadastral da CEF e Serviços Contratuais no qual paguei na sede da empresa e a eles mesmo, fui informado que esses valores pago ao corretor não é devolvido. Gostaria de saber se essa informação procede e se tenho direito ou não ao estorno desses valores..

    Obrigado,

    Vinícius Queiroga

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  29. Prezado Roberto Agnes,
    Quanto à primeira parte da sua pergunta: Já está pacificado nos tribunais, o entendimento de que não pode haver incidência de juros antes do cumprimento integral das obrigações da Incorporadora, qual seja, entregar o imóvel pronto, com o habite-se averbado no RGI (momento em que o imóvel adquiri matrícula e é individualizado) , nos termos da oferta e do memorial descritivo. Toda e qualquer valores cobrados de juros, se pagos, podem ser requerido em dobro, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
    Quanto à última parte: Todo e qualquer prejuízo que você e sua noiva tenham sofrido, poderá ser objeto de reparação (dano patrimonial). O mesmo se aplica aos aluguéis pagos após a data limite para entrega do imóvel. É devida também a reparação por danos morais, em decorrência dos aborrecimentos e transtornos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
    Atenciosamente,

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  30. Boa noite Vinícius,
    Para uma resposta precisa, teria que ser analisada a promessa de compra e venda do imóvel, bem como o termo de distrato.
    Em todo caso, a transferência ao consumidor do ônus da taxa de corretagem não é vista com bons olhos pelo Judiciário.
    O Código de Defesa do Consumidor veda a cobrança de valores sem a contraprestação de serviços prestados (caso da corretagem em que o cliente não é você, e sim a Incorporadora). A mesma norma também veda a chamada venda casada. Portanto, você não pode ser obrigado ao pagamento de valores a uma assessoria que não chegou a contratar ou o fez mediante condição para a própria compra do imóvel.
    É importante fazer uma diferença entre "distrato" e "rescisão contratual unilateral". No primeiro, as partes chegam a um consenso e decidem desfazer o negócio com condições estipuladas no próprio termo.
    No último, uma das partes pleiteia o fim do contrato, por descumprimento da lei ou do próprio contrato.
    Atenciosamente,

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  31. Dr.
    Eu e meu namorado compramos um apto o ano passado (maio) atraves do feirão da CEF, depois de alguns meses a Caixa não quis reaprovar a construtora, sendo que no momento da venda a construtora dizia estar aprovada. Compramos por 130 mil e seria no plano Minha Casa , Minha Vida. Pois bem, nosso dinheiro ficou preso todo esse tempo, agora eles fizeram uma parceria com uma empresa de venda de material de construção e estão entrando em contato com os compradores para saber os que realmente querem continuar com o empreendimento ou não. Estivemos la essa semana, e a proposta foi: devolver nosso dinheiro parcelado e sem juros. Ou, comprar o imovel por 170 mil. Ainda assim, achamos um bom negocio, por conta da região.Porém temos medo de quais problemas podem acontecer no decorrer da obra. Eles informam que o imovel será construido atraves de um banco comercial (banco BVA).Acredito que isso seria uma boa garantia de que agora as coisas vão andar. Estamos muito reciosos e nos falta muita informação de que forma proceder. O que vocês nos aconselham fazer?

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  32. Boa tarde Francine,
    Este tipo de situação requer análise precisa dos fatos e documentos, em especial, da promessa de compra e venda.
    A pré-aprovação não é garantia de aprovação futura de crédito, até porque podem acontecer mudanças no perfil econômico de vocês e até da situação da economia.
    De toda sorte, a incorporadora não pode jamais garantir a aprovação de crédito futuro por parte de terceiros. Se praticaram tal conduta, que veio a lhe causar danos, pode vir a ser responsabilizada (isso também tem que ser analisado com precisão).
    O ideal para vocês é fazer uma consulta com uma assessoria jurídica especializada, que analise os fatos e documentos relativos à compra. Só depois será possível saber como proceder, inclusive judicialmente se for o caso (e é o que parece).
    Atenciosamente,

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  33. Primeiramente parabéns pelas informações preciosas deste artigo e também pelas respostas às dúvidas. Estou com um problema idêntico, mas não queria comentar nada por aqui. Quero entrar com uma Ação através do escritório de vocês, como devo fazer?
    Abraços

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  34. Boa noite Otto,
    Você pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta. Nossos telefones e e-mail estão no rodapé deste artigo.
    Atenciosamente,

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  35. Prezados Doutores boa tarde,
    Adquiri um imóvel no empreendimento High Residence que possui 2 blocos da construtora Rubi Engenharia em outubro de 2008, cuja previsão de entrega era em Janeiro/2011. Em meados de 2009 recebi uma carta comunicando que haveria um atraso na entrega conforme previsto no contrato decorrente das chuvas. Sendo no caso gostaria de informar que estas chuvas que eles alegam foram de 5 dias. Já passou mais de 180 dias do previsto no contrato. Assim, o imóvel que deveria ter sido entregue em janeiro teoricamente seria entregue em Julho de 2011, e, adivinha, mais atrasos sem qualquer explicação plausível. Passo pela obra toda semana e vejo que ainda resta muita coisa, esta semana a construtora começou a chamar alguns proprietários do bloco 2 para vistoria, sendo que os proprietários estão decepcionados com o andamento da obra e com relação ao tamanho do imóvel que em média esta de quase 10m menor. No meio disso tudo, entrei em contato com a construtora que não da um parecer sobre a data de conclusão. Estou atualmente morando na casa do meu pai com 2 filhos pequenos, pois vendi meu apartamento para quitar este. Outra pergunta no dia da inauguração do empreendimento estavam só os corretores da Basimovel onde tive que pagar quase 15.000,00 de corretagem sem saber, depois que assinei o contrato e que me deram a nota é que fiquei sabendo que o valor do imóvel era outro e que os 15.000,00 era so de corretor isto é certo? Agora depois de tanta informação errada da parte da construtora referente a entrega resolvi ler meu contrato para saber sobre a multa e nenhum momento no contrato eles falam de multa da parte deles, não vem descriminando o tamanho do imóvel (só no panfleto e no book que recebemos um mês após a compra. Estou bastante insatisfeito, queria orientações de como proceder judicialmente quanto a corretagem, ao atraso e o que não poderia ser pior disto tudo quanto ao tamanho do imóvel.
    Atenciosamente,

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  36. Bom dia Deise,
    Os atrasos na entrega de imóveis na planta é uma situação, infelizmente, muito comum. As Incorporadoras habitualmente procuram justificar-se alegando atrasos por chuvas, falta de mão-de-obra, atraso nas licenças, etc. É importante ressaltar que tais fatos não são consideremos caso fortuito ou força maior. Ao revés disso, são situações previsíveis e ligadas à própria atividade fim. Em decorrência do atraso na entrega do seu imóvel, é devido a aplicação de cláusula penal (multa fixada por mês de descumprimento). Essa cláusula deve estar prevista no contrato, geralmente de 0,5% a 1% por mês de atraso. Se o seu contrato não tiver tal previsão, o Judiciário deverá fixar o percentual. Os atrasos na entrega do imóvel também ocasionam a reparação por danos morais (indenização pelos transtornos, aborrecimentos e angústias geradas pelo descumprimento do contrato).
    Quanto à metragem do apartamento, deve atentar ao memorial descritivo do imóvel, bem como a qualquer propagando do mesmo (impressos, folders etc). Geralmente os contratos fixam uma diferença máxima de 5% de metragem. Acima disto, gera reparação por danos patrimoniais, calculados sobre a diferença de metragem em relação àquela ofertada no ato do fechamento do negócio. Algumas Incorporadoras incluem, sem ciência do comprador, a metragem da vaga de garagem na área prometida para o apartamento, situação absolutamente irregular,
    Quanto à corretagem, esse é um ponto controverso na jurisprudência e que requer análise do seu instrumento de compra e venda. Se os valores da corretagem tiverem sido embutidos como se do imóvel fossem, a cobrança será indevida e deverá ser restituída em dobro (Parágrafo único do artigo 42 da Lei 8,078/90 – CDC). Fato é que o contratante da corretora é a Incorporadora e não o consumidor final, que, portanto, não deverá arcar com tais valores.
    Ressaltando o já mencionado no artigo, a cláusula que estipula tolerância para entrega do imóvel – geralmente 180 dias – é bastante controversa, sendo passível de nulidade em Ação Judicial.
    Um fato que poucos atentam, após o último dia previsto para entrega do imóvel, o saldo devedor deve ser congelado. Outro ponto, a responsabilidade com o custeio das áreas comuns do imóvel, bem como com o Imposto Territorial Urbano – IPTU, serão de responsabilidade da Incorporadora até que o Habite-se seja expedido e averbado no cartório de registro de imóveis competentes, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64.
    Resumindo, você deve entrar com uma Ação Judicial, que questionará os pontos mencionados e muitos outros provavelmente não percebidos. Procure um escritório de advocacia ou profissional com bastante conhecimento na área.
    Atenciosamente,

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  37. Prezados doutores, boa noite!

    Adquiri um imóvel junto a CHL/PDG o mesmo já foi entregue e acabei de receber a chaves. Tive que apelar para assinar junto a construtora a Alienação Fiduciária. Sendo que tenho o saldo devedor a ser pago pela a tabela price. A pergunta é...Eu posso vender o meu imóvel passando o fluxo do saldo devedor ao novo comprador, sendo que o novo comprador só pode comprar de mim pela a CAIXA. Isso é possível? Quais são os procedimentos que devo tomar? Será q eu estou "presa" a construtura a ficar com o saldo devedor com eles? No contrato de alienação fiduciária da CHL consta o banco Itaú. Hoje o meu imóvel está a venda por 400 mil, só que de saldo devedor tenho 230 mil. Como proceder para eu conseguir vender esse imóvel que está alienado a construtora ? o novo comprador só pode comprar pela a Caixa.

    Fico no aguardo,

    Muito obrigada!!!

    Pérola

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  38. Boa noite Pérola,
    O primeiro passo é saber precisamente perante quem você financiou o saldo de preço do imóvel, se foi junto à Construtora ou junto ao banco Itaú.
    Após, você solicitaria o valor atual para quitação do financiamento à vista (descontado os juros vincendos).
    Do valor total do imóvel, seria descontado o saldo devedor e a diferença iria diretamente para você.
    O maior entrave não está do seu lado e sim no da parte compradora, em aprovar esta operação de financiamento.
    Juridicamente não há impedimento para o negócio.
    Atenciosamente,

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  39. Prezados doutores,
    Obrigada pela a resposta acima.

    Preciso dessa orientação de vocês.

    A alienação fiduciária eu assinei junto a PDG/CHL construtora, só que nessa alienação consta o banco ITAU. Enfim, eu já tenho comprador para comprar o imóvel de mim , que dará a minha diferença e o saldo devedor de 230 mil vai financiar na caixa econômica. Essa diferença será na Cessão de direito feito na construtora eu passando o imóvel para o novo cessionário. A pergunta é: Esse repasse na construtora fazendo a cessão de direito é legal ser cobrado da construtora 3% encima do valor de venda?
    A CHL/PDG, informou que para eu repassar o meu imóvel, é feito a CESSAO DE DIREITO e isso é cobrado 3% encima do valor da venda. Isso é legal?

    No aguardo,

    Grata.

    Pérola

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  40. Boa noite Pérola,
    Não ficou preciso se você fez o contrato de financiamento junto à Incorporadora/Construtora ou junto ao banco Itaú (ambas são hipóteses possíveis). Responderemos considerando que tenha financiado o seu saldo devedor junto ao banco Itaú. A cobrança deste percentual apenas pela cessão de direito não parece nada plausível e justificável. Ainda que haja previsão expressa no seu contrato de compra e venda, aos olhos do Código de Defesa do Consumidor, tal prática/cláusula pode ser considerada abusiva e nula de pleno direito, através de Ação Judicial. Seria interessante uma análise mais precisa do caso e do contrato. Caso seja do Rio de Janeiro, se tiver interesse, entre em contato com o escritório e agende uma consulta. Atenciosamente,

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  41. Boa tarde,adquiri um inovel na planta da contrutora Brookfield. O imóvel ja foi entregue e inclusive já estou pagando o condominio, mas ainda não recebi a minha unidade devido a averbaçaão do habite-se não ter saido. O habite-se foi dado dia 5 de julho a até agora nada da averbação. Não posso pegar o finaciamento com a caixa porque a mesma avaliou o imovel bem abaixo da realidade ( avaliou na entrega,porem como se estivesse ainda na planta ) e com isso a caixa não me libera mais do que 90% do valor avaliado e não posso pegar com outro banco pq a averbação do habite se não foi feita.Já estou indo para o terceiro mes de condominio sem poder entrar no meu apartamento! Quais são meus direitos? Preciso me mudar! Obrigada renatarocha03@homail.com

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  42. Boa tarde Renata,
    É obrigação da Construtora/Incorporadora, a entrega do imóvel nas condições da oferta e do memorial descritivo, bem como da averbação do habite-se junto ao cartório do RGI responsável.
    Somente após essa averbação, é que as unidades do empreendimento (apartamentos ou casas) são individualizados, ou seja, cada imóvel recebe uma escritura e uma matrícula. Antes disso, dificilmente conseguirá aprovação de qualquer financiamento imobiliário.
    A lei determina que a obrigação de averbação do habite-se é da Construtora/Incorporada (art. 44 da lei 4.591/64), devendo a mesma responder pelos prejuízos gerados por este atraso.
    Em uma Ação Judicial Indenizatória, entre muitos outros pedidos, você deverá ser ressarcida dos valores pagos a título de condomínio, IPTU e de eventuais juros cobrados indevidamente sobre o saldo devedor. Esta devolução, via de regra, se dará na forma dobrada, em razão do que dispõe o Código de defesa do Consumidor.
    Certamente, além dos fatos irregulares que você própria identificou, deve haver outros que passaram desapercebidos. Por isso é recomendável que procure uma boa assessoria jurídica e faça uma consulta, para ter conhecimento da totalidade dos prejuízos que lhe forma imputados. Se quiser, entre em contato conosco via e-mail, deixe seu telefone que agendaremos um horário.
    Att

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  43. Adquiri um apartamento na planta e antes do habite-se foi eleito síndico e disponibilizada a utilização do imóvel. Posso contestar a formação do condomínio e exigir restituição de cotas anteriores ao habite-se? Se positivo a data seria da expedição ou da averbação do mesmo?
    Grata, Regina

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  44. Bom dia a todos,

    Em Agosto de 2008 adquiri um imóvel na Taquara Rio de Janeiro com previsão de entrega em Junho de 2010. Fui ao empreendimento e falei com o Engenheiro que me garantiu que em Agosto de 2010 eu estaria já morando no imóvel. Marquei meu casamento para Outubro de 2010 e até hoje não recebi o imóvel e estou morando de aluguel. O mais interessante é que devido a 4 prestações em atraso do apartamento e ao não pagamento da intermediária de R$ 17.000,00 meu contrato foi cancelado sem eu ser comunicada do mesmo. Eles nem tentaram um acordo. Não me preocuraram para devolver o dinheiro e cancelaram o contrato. ~´o descobri isto porque mes passado fui visitar o apartamento e conversando com outros condominos, tive a informação que a assinatura com a caixa foi feita em Janeiro/2011 e o apartamento estava previsto para revisão em Janeiro/2012. Socilitei que o cancelamento do contrato fosse desfeito e eles me enviaram um e-mail dizendo que não seria possível e já me mandaram um cálculo de quanto eu teria que pagar com uma multa 8% o total pago seria de quase R$ 12.000,00 e eles só querem restituir +/- R$ 7.000,00. Gostaria de entrar na Justiça para receber pelo menos na totalidade tudo que paguei já que não foi eu quem quebrou o contrato. E se possível parte do aluguel pago até então. Com os valores devidos por mim tenho medo de pleitearem o pagamento e eu acabar recebendo menos do que o oferecido.Será que vale a pena eu entrar na justiça ou devo aceitar a proposta deles?
    Agradeço desde já a atenção.

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  45. Boa tarde, desculpe-nos a demora em respondê-lo, mas o escritório entrou em recesso junto com o poder Judiciário, do dia 20-12-2011 a 09-01-2012.
    Se houve atraso na entrega do imóvel, em princípio, você já poderia pleitear judicialmente a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, pelo descumprimento da promitente vendedora.
    Em relação a essa questão do atraso nas prestações, a mesma tem que ser estudada junto com o contrato, averiguando, entre outras coisas, se o atraso se deu antes da data prevista para entrega, se há cláusula de tolerância acordada (geralmente 180 dias), etc.
    Ficando configurado o descumprimento do contrato por parte da promitente vendedora, você pode pleitear os prejuízos sofridos, de ordem financeira e moral.
    Se quiser uma análise precisa, entra em contato conosco nos telefones abaixo mencionados, ou mandei um e-mail que lhe assessoraremos.
    Att,

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  46. CLeverson:
    Estou com uma duvida sobre: Com a conclusão das obras e de posse do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS), a incorporadora deverá averbá-la, perante o Cartório do Registro de Imóveis. Após a análise do Oficial Registrador é efetivada a Averbação do empreendimento junto a Matrícula do Imóvel, o que permite individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações, ou seja, cada unidade recebe uma escritura e matrícula. Comprei uma casa de um construtor,dei a entrada equando terminasse eu pagaria o restante, agora queria saber quando devo fazer o pagamento?
    Pelo que entendi seria apos o habite-se e apos averbala ate ai tudo bem, mas ele tbem tem que me entragar a escritura então, pois ele disse que a escritura eh de minha responsabilidade, mas nao tem nenhuma clausula no contrato dizendo isso. obrigado

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  47. Boa noite Cleverson,
    Para uma resposta precisa das suas perguntas, é necessário a análise do instrumento de promessa de compra e venda, da qual você deve ter uma via.
    Neste instrumento estará determinado a data para pagamento do saldo devedor.
    Entretanto, de plano, deve-se aguardar a expedição do Habite-se e a sua averbação.
    O pagamento da Escritura (ato da Escritura ao cartório)e do seu devido registro no cartório de registro de imóveis é do comprador, mas quem deve pagar as certidões necessárias à lavratura é o vendedor.
    Att,

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  49. Prezados Dr. Paulo e Dra. Ana,

    Estou com um problema com a Construtora Céu, uma vez que adquiri um imóvel na planta, pagando para tanto uma quantia a vista. Ocorre que, já faz tempo que solicito à construtora o envio da planta de pontos elétricos e hidráulicos, bem como o agendamento de visita à obra, que me foram negados por três vezes. Nesta última, fui informada de que houve uma deliberação da diretoria de que a planta não seria fornecida, que eu deveria me guiar pelo folder fornecido e que a visita não seria possível, que eu aguardasse a entrega das chaves. Além disso, acabei de verificar, consultando este r. blog que sequer me foi fornecido o memorial descritivo, pois na data da assinatura do contrato não sabia a respeito do mesmo. O imóvel está para ser entregue em abril e a edificação já está concluída, encontrando-se apenas em fase de acabamentos internos e externos. Minha necessidade em adquirir a planta é para fornecê-la ao arquiteto para realização do projeto do apartamento, com as modificações por mim desejadas, sendo possíveis, é claro, mas para tanto precisaria da planta. É lícita a atitude da construtora? que medidas poderiam ser tomadas? há uma legislação que trate do caso?
    Atenciosamente.
    Fabiana Raffaella Cupello

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  50. De acordo com o art. 44 da Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações) é obrigação da incorporadora/construtora o cumprimento do ato de averbação do Habite-se (expedido pela administração/Prefeitura) e da CND/INSS (expedida pela União) mediante a apresentação destas junto ao Cartório de Registro de Imóveis, para a individualização das matrículas das unidades em condomínio, pagando-se, para tanto, os emolumentos cartorários .
    Na cláusula atinente as obrigações do promissário-comprador na Promessa de Compra e Venda do Contrato de Incorporação e Construção, constou que o pagamento inerente à abertura de matricula individual caberá ao adquirente (promissário comprador). Paguei, na Construtora/Incorporadora, a importância de R$ 922,27. Não concordo com essa despesa, ainda que tenha sido pactuada.
    Gentileza fornecer-me maiores orientações de como proceder.
    Atenciosamente,
    Mariângela

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  51. Boa noite Fabiana,
    Em relação as suas dúvidas, a entrega das plantas elétricas para o comprador não tem uma previsão legal, mas isso não significa que não possa ser pleiteada judicialmente, se for o seu interesse, basta que haja uma exposição fundamentada das suas razões.
    Em relação à visita ao apartamento, você com certeza terá de fazê-la, até porque é necessário a sua anuência escrita em uma vistoria do imóvel (e algumas vezes na área comum também). Essa restrição de visita ao imóvel, pode estar bem fundada ou não.
    Quanto ao memorial descritivo, por lei o mesmo tem de ser registrado no cartório de registro de imóveis relativo à região do imóvel (pode solicitar uma cópia).
    Há diversos dispositivos aplicáveis, entre eles, o código de Defesa do Consumidor, que exige transparência e cumprimento da oferta.
    Não vejo razão para submeter à questão da visita ao Judiciário, pois antes que saia uma decisão, você já a terá feito (visita) para a vistoria.
    Quanto à planta elétrica, se for imprescindível, pode entrar com uma Ação própria de exibição de documentos.

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    1. Prezados Doutores,

      Minha intenção era compeli-los a me fornecerem a planta do imóvel para saber acerca da viabilidade da retirada de paredes sem danificar a estrutura da edificação, mas pelo visto terei que aguardar. De toda forma agradeço enormemente as informações prestadas.
      att,
      Fabiana Cupello

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  52. Boa noite Mariângela,
    Não ficou muito claro a que título este valor foi pago. Se teve algo a ver com a averbação do habite-se, a cobrança é indevida, não importante a existência de cláusula contratual (abusiva e nula de pleno direito).
    Mas se o pagamento deu-se a título de Escritura e registro da mesma junto ao cartório, a responsabilidade será sua. Entretanto, em relação às certidões necessárias à lavratura, geralmente o pagamento é visto como incumbência da parte vendedora. Nesta última surge alguma controvérsia com a existência de cláusula dizendo o contrário.
    De toda sorte, é necessário analisar o teor do documento pago, bem como o texto da cláusula constante no instrumento de promessa de compra e venda. Se você residir no RJ, pode solicitar uma consulta junto ao nosso escritório.

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    1. Prezados Doutores!
      Agradecendo pela pronta resposta, informo que o pagamento do valor junto à Construtora Habitare foi a título de averbação do “habite-se”. Ainda não foi agendada a outorga da Escritura Definitiva, apesar da quitação total do preço do imóvel.
      Sim, já é de meu conhecimento que são minhas (adquirente/promissária compradora) as despesas com a lavratura da Escritura no cartório de notas (Tabelionato), depois de recolhido o ITBI, aqui em Belo Horizonte, de 2,5% (dois e meio por cento), do valor do imóvel, mais os emolumento e a respectiva taxa de fiscalização judiciária do TJMG.
      Perguntei, ainda, para um cartório de registro de imóveis, que me informou que a obrigação desse tipo de pagamento pelo adquirente é mais comum na aquisição de imóveis por administração. A minha aquisição foi por Preço Fixo.
      Ilustríssimos Doutores, dou-me por satisfeita com a resposta , que me deixou segura do caminho a ser seguido. Me despeço de V.Sas. com estima e apreço.
      Att.
      Mariângela

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  53. Olá gostaria de saber se a construtora pode exigir o pagamento da chaves sem que haja a expedição do habite-se. Pois no meu caso gostaria de financiar o saldo devedor junto com o valor das chaves. grato. Pedro

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  54. Boa noite Pedro,
    A parcela das chaves (saldo devedor)pode ser cobrada do promitente comprador somente quando antedida duas condições: 1) O imóvel está disponível para entrega na forma em que foi ofertado (vide encartes e memorial descritivo). A regra é realização de uma vistoria, na qual você assina concordando com a construção. 2)Quando o habite-se é averbado junto ao cartório de registro de imóveis competente. Antes deste último item, você sequer tem meios para concluir um financiamento imobiliário, pois formalmente o seu imóvel ainda não existe como unidade autônoma.
    Esta é uma situação que gera muitos prejuízos ao consumidor comprador, pois além de atualização indevida do saldo devedor, geralmente é repassada a responsabilidade pelo pagamento de condomínio e IPTU, além de outros.
    Um conselho que passamos a todos os nossos clientes, procure formalizar todas as informações e solicitações, através de e-mail ou telegrama. Assim estará bem embasado em um eventual pleito judicial de danos materiais e morais.

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    1. Prezados Doutores,
      Esta é exatamente minha situação. Tenho crédito aprovado na caixa e de fato não disponho da quantia em dinheiro para pagamento das chaves. Em contato com a construtora me foi dito que após a entrega das chaves prevista para abril a averbação da unidade autonoma somente ocorreria após 6 meses aproximandamente. Me sinto coagito e vejo que a construtora age de forma ilegal ao exigir o pagamento da chaves sem a possibilidade de financiar as chaves juntamente com o saldo devedor. De fato acreditava que poderia financiar as chaves com o saldo devedor, pois, acreditava que quando da entrega das chaves poderia financiar chaves e o saldo devedor. O que a lei fala a respeito. Eu estou certo ou a construtora pode agir desta forma ?? Se puderem me ajudar com mais algumas informações agradeço pois se a construtora estiver agindo de forma arbitraria vou procurar meus direitos.

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    2. Boa noite,
      Tratando-se de compra um imóvel na planta, a Icorporadora/Construtora não pode exigir o pagamento do saldo devedor sem ter, ao menos, averbado o habite-se. Isto fica simples quando se entende o que significa esta averbação. Antes dela, o seu imóvel não existe formalmente. Até então, haverá apenas o empreendimento como um bloco. Após a averbação, há a individualização das unidades imobiliárias autônomas (imóveis), quando cada um ganha uma matrícula.
      Conforme mencionado, o artigo 44 da Lei 4.591/64 é claro em determinar que a Incorporadora arca com o ônus do atraso da averbação, que é de sua responsabilidade.
      Aqui Estado do Rio de Janeiro, nosso escritório lida com todas as grandes construtoras, a maioria fixa o início da cobrança de juros e demais despesas a partir da expedição do habite-se (expedição e não averbação, que é o correto).

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  55. Boa noite! Aquiri um imóvel na planta e no contrato que assinei está prevista a incidëncia de IGPM + 1% após o habite-se. O habite-se saiu no dia 30/11/2011. Entretanto, a averbação do habite-se só ocorreu em 20/1/2012 e a certidão de önus saiu hoje (30/1/2012). Portanto, somente hoje seria possível a escrituração do imóvel. É legal a cobrança de IGPM + 1% desde 30/11/2011?

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  56. Boa noite Leonardo,
    A cláusula que prevê a incidência de juros antes de o habite-se ser averbado é plenamente anulável judicialmente. Veja que, estou me referindo à averbação do habite-se, que é uma etapa posterior a sua expedição. Esta (expedição) é realizada pela Prefeitura, indicando que a construção foi realizada nos termos do projeto prévio apresentado e que está apto a ser habitado. A averbação é um ato no qual a incorporadora/Construtora "apresenta" o habite-se e outros documentos no cartório de registro de imóvel, para que cada unidade imobiliária autônoma seja criada. Antes da averbação, os imóveis não existem formalmente, havendo apenas o empreendimento por si só. Neste ponto, por exemplo, não pode haver cobrança de condomínio ou IPTU.
    Conforme tratado neste artigo, o ônus pelo atraso na averbação é da Incorporadora/Construtora, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64.
    Ainda há mais um ponto, para que seja lícita a cobrança de juros, é necessário que o imóvel esteja construído na forma ofertada (encarte e memorial descritivo). Isto você verá quando for fazer a sua vistoria junto com o Incorporador/Construtor.
    Por fim, ainda há casos em que o Incorporador/Construtor demora demasiadamente em fornecer documentação necessária ao financiamento (aquela que é de sua responsabilidade). Neste caso, pode-se pleitear a restituição dos prejuízos sofridos.

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  57. ola, gostaria de saber se um contrato de promessa de compra e venda, de uma casa comprada na planta, pode ser discutida a sua nulidade pois o mesmo, não conter a assinatura do promitente vendedor, no contrato somente a do responsável pela imobiliária, que esta fazendo a intermediação do negócio, inexistência de fixação do prazo de entrega da obra, inexistência, de multa contratual por atraso na obra e memorial descritivo.e nem dados da incorporadora.

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  58. Para ter validade jurídica, é necessário que ambas as partes assinem o termo de promessa de compra e venda. Se a imobiliária está assinando em nome da Incorporadora (o que é bem raro), este ato só terá validade se houver procuração da primeira (Incorporadora) concedendo tais poderes para a segunda (imobiliária).
    O fato de você não estar de posse da sua via assinada é seriíssimo. Principalmente no seu caso, no qual você sequer tem contato com a Incorporadora.
    Sobre a data da entrega, se não houver sido estipulada, é uma falta grave. Não pode haver obrigação sem fixação da data de conclusão da mesma, sob pena de afronta direta ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor.
    Sobre a inexistência de multa pelo atraso na entrega do imóvel, quando a mesma não for estipulada, o Juízo o fará de acordo com o pleiteado, em uma eventual Ação Judicial.
    O memorial descritivo muitas vezes não é entregue ao promitente comprador, no entanto, este tem de estar registrado no cartório de registro de imóveis competente.
    Você está levantando muitas irregularidades, sugiro verificar a idoneidade da imobiliária e a quem ela representa de fato antes de prosseguir com o negócio.

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  59. Qual livo eu poderia me atualizar e aprender mais sobre o assunto!!

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  60. Boa tarde André,
    Se você for Advogado, entre em contato diretamente conosco via e-mail, para lhe que lhe passemos algumas fontes.

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  61. Boa Tarde!

    Meu caso é assim.

    Comprei um ap em 2009 para ser entregue em 09/2010 o praso já passou e o imovel ainda está em construção,o saldo devedor foi congelado em 99.000,00.

    Quando comprei, tive que comprar com a minha mãe, pq na epoca minha renda não dava, hoje, com a obra prevista para esse ano, liguei para a construtora, para tirar minha mãe do financiamento, ai eles me falaram que se eu fizer isso o incc sera reajustado até a data de hj, sendo que no contrato não consta nada sobre eu tirar alguma pessoa do contrato, e só diz que tenho que pagar multa de 20% se eu vender o imovel pra alguem, mas esse não é o caso.

    Gostaria de saber se isso de reajustar mesmo com a obra atrasada em 1 ano é legal ou ilegal, e se existe alguma lei que respalde isso.

    Obrigado

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  62. Boa noite,
    No caso citado, a Construtora/Incorporadora não é obrigada a retirar do contrato o nome de um dos promitentes compradores, resumidamente pela razão que você mesmo citou na pergunta: a renda e patrimônio de ambos são somadas para aprovação da venda.
    Saiba que quando o prazo de entrega do imóvel é descumprido, a parte compradora pode, a sua escolha, solicitar o distrato com devolução integral dos valores pagos (corrigidos) ou, pleitear indenização por danos morais e patrimoniais (se houver).
    Os tribunais são unânimes quanto à impossibilidade de cobrar juros em uma obra atrasada, mas quanto à correção monetária há controvérsias, com decisões para ambos os lados.
    Não ficou claro se a condição da Construtora/Incorporadora para retirar sua mãe do contrato, era rescindir o mesmo e fazer um novo, ou fazer um aditivo ao antigo, já prevendo o reajuste.
    Em todo caso, são duas situações distintas, sendo que uma (liberalidade de retirar sua mãe do instrumento de promessa de compra e venda) não está atrelada a outra (descongelamento do saldo devedor).
    Se você for do RJ, pode agendar conosco uma consulta, para análise mais precisa junto com a documentação.

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  63. BOA TARDE, DR PAULO BRANDÃO E DRA ANA PAULA LESSA, COMPREI IMOVEL NA PLANTA, 1 ANO DEPOIS PRETENDO REPASSÁ-LO, A CONSTRUTORA ESTÁ COBRANDO ITBI MEU E DO CESSIONÁRIO. O MEU CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA NÃO FOI REGISTRADO, CABE A CONSTRUTORA COBRAR ESSE ITBI DE MIM? AGRADEÇO, DESDE JÁ, PELA INFORMAÇÃO ALÉM DE PARABENIZÁ-LOS POR ESSA INICIATIVA DE UTILIDADE PÚBLICA. UM FORTE ABRAÇO TÂNIA

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    1. Boa tarde Tânia,

      O pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI - é de responsabilidade do adquirente ou do cessionário do imóvel.
      O fato gerador do ITBI é a efetiva transmissão do bem imóvel.
      Pelo que mencionou, o imóvel deve estar em nome da Incorporadora (hipotecado a algum banco), por isso NÃO há porque lhe fazerem tal cobrança.
      O imposto será devido ao final, quando o imóvel tiver pronto e for transmitida, de fato, a titularidade, momento em que o seu cessionário arcará com esta despesa.
      Promessa de compra e venda não registrada no cartório de registro de imóveis não é fato gerador de ITBI (mesmo registrada não seria, salvo alguns raros entendimentos diversos).
      Seguem alguns julgados do STJ e do STF a respeito, pacificando o tema, para você mostrar ao Jurídico da sua Construtora:

      STJ - TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. SÚMULA 83/STJ. 1. "O fato gerador do imposto de transmissão de bens imóveis ocorre com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil, na conformidade da Lei Civil, com o registro no cartório imobiliário" (RMS 10.650/DF, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJU de 04.09.2000). 2. "Não se conhece de recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 3. Agravo regimental improvido. (STJ – AgRg nos EDcl no Agravo de Instrumento nº 717.187 – DF – 2ª Turma – DJ 23.03.2006)

      STF - Fato gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direito a eles relativos compromisso de compra e venda: o compromisso de compra e venda, no sistema jurídico brasileiro, não transmite direito reais nem configura cessão de direitos à aquisição deles, razão porque é inconstitucional a lei que o tenha como fato gerador de impostos sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos. Representação julgada procedente, declarando-se a inconstitucionalidade do inciso I do parágrafo único do art. 114 da Lei nº 7.730, de 30/10/73, do Estado de Goiás (STF, Tribunal Pleno, RTJ 109, pág. 895).'

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  64. PREZADOS DOUTORES
    AGRADEÇO AS INFORMAÇÕES DA COBRANÇA INDEVIDA DO ITBI E FIQUEM CERTOS QUE ENVIÁ-LAS-EI AO DEPARTAMENTO JURÍDICO DA CONSTRUTORA. MAIS UMA VEZ PARABÉNS PELA INICIATIVA.
    UM FORTE ABRAÇO
    ATENCIOSAMENTE
    TÂNIA

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  65. Prezados Doutores,

    É lícito cobrança de "juros de obras" por parte da construtora após a averbação do Habite-se?
    No caso em questão, adquiri uma unidade da Construtora Via Engenharia S.A. A Averbação do Habite-se foi prenotado em 06/02/2012. Desde então tenho recebido por parte da CEF cobrança para pagamento de encargos ou juros de obras por minha parte. Gostaria de ter, se possível, algum esclarecimento a respeito.
    Desde já agradeço sua atenção.
    Grato.
    Jônatas PS.

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    1. Boa noite Jônatas,

      A Incorporadora tem duas obrigações inequívocas: construir o imóvel nos termos da oferta (e memorial descritivo)e proceder com a averbação do habite-se, após o mesmo ser expedido. Após esta última etapa (averbação), inicia a responsabilidade dos promitentes compradores de providenciar a quitação do saldo devedor (a vista ou por financiamento). Os juros, neste caso são cabíveis consoante contrato, a não ser que a Incorporadora/Construtora esteja contribuindo, por exemplo, para o atraso de um eventual financiamento (demora na entrega de documentos imprescindíveis, etc)
      O último trecho da sua pergunta não ficou muito clara. A CEF é o banco financiador da obra? Porque, em princípio, os juros é cobrado pela Construtora/Incorporadora. Para uma análise precisa, você precisa informar em que ponto está atualmente a situação, esclarecendo, por exemplo, se já esta na fase de financiamento bancário.

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    2. Boa noite doutores. O Financiamento foi aprovado e assinado com a CEF. Estou no aguardo para poder pagar a 1ª prestação que fora agendada para fevereiro. Nesse intervalo tenho recebido a cobrança desses "juros de obras" dos quais ainda não consegui obter uma explicação plausível da CEF e Construtora. Outros adquirentes também estão passando por essa situação.

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  66. Boa noite Jônatas,

    Uma vez assinado o financiamento, a CEF já deve ter sido emitido um cheque administrativo em favor da Incorporadora no valor do seu saldo devedor (ou dois cheques se existir a figura do banco credor hipotecário).
    De toda sorte, uma vez assinado a caixa, significa que seu saldo devedor já foi definido e, por conseguinte, financiado. Juros, se houvesse, já teriam sido embutidos no próprio saldo.
    Esclarece alguns pontos: quem é o cedente que está cobrando esse "juros da obra" e como está se dando esta cobrança.

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  67. Boa noite,
    Comprei um imóvel e paguei as parcelas referentes à construtora (Pre-chaves). Quanto ao saldo restante, tenho a opção de pagar à vista, financiado pela construtora ou por meu próprio banco de minha escolha. A entrega estava prevista para jan. 2012. Foi agora mudada para jul. 2012. Assim, estão me cobrando essas parcelas como se estivesse fazendo o financiamento com a construtora (sem os juros) e abatendo do saldo. Reclamei à construtora de que não optei por esse pagto, mas sim pelo meu próprio banco. Como não entregaram o apto, nem o habite-se, meu banco não pode financiar. Mas mesmo assim continuam enviando-me os boletos e dizem que devo continuar pagando, mesmo sem estar pronto o apto.

    Como posso contatar-lhe?

    Abs, Wagner Silva.

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    1. Boa noite Wagner,
      Pelo seu relato, esta cobrança é indevida, estando sujeita a restituição de indébito (devolução em dobro), prevista no artigo 42, PU do Código de Defesa do Consumidor.
      Neste tipo de contrato (imóvel na planta), estipula-se uma importância a título de entrada, geralmente parcelada durante a obra, sendo o pagamento do saldo devedor a etapa final, quando o imóvel está pronto e com o habite-se averbado junto ao RGI competente. Sem isto (averbação), ele sequer tem existência formal e não pode, por exemplo, ser objeto de um contrato de financiamento, no qual geralmente é firmado por uma alienação fiduciária ao agente financiador (o bem é dado em garantia ao empréstimo).
      Envie um e-mail para nós com o seu telefone. Entraremos em contato e agendaremos um horário no escritório.
      Fique tranquilo, a situação será resolvida.

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  68. Boa Tarde, Dr. Paulo e Dra. Ana Paula.
    Estou no mesmo caso de uma outra pessoa, Jonatas, que enviou uma consulta em relação à cobrança de juros de obra por parte da CEF. Pelo que li na consulta dele e resposta o assunto não ficou muito claro. Sendo assim vou tentar expor o assunto com maior clareza. Comprei um imóvel da VIA Engenharia no final do ano passado. Na ocasião o imóvel havia sido entregue para criação de condomínio e o habite-se tinha sido emitido. Eles nos sugeriram fazer uma modalidade de financiamento na planta, ainda que o prédio já tivesse sido finalizado. Assinamos em 13/12/2012 o financiamento com a CEF. A primeira prestação ocorreria em 13/01/2012, no valor de R$1700,00. Pra nossa surpresa veio uma cobrança menor no valor de R$740,00. Procuramos nos informar e vimos que o valor em questão tratava-se de juros em fase de obra. Nessa fase os juros não têm caráter de amortização. Na agência nos informaram que essa fase só cessaria com a averbação do habite-se do empreendimento pela incorporadora. Essa informação não consta em nenhuma parte do contrato assinado por mim e pela CEF. Procuramos a incorporadora que deu a desculpa de que estava esperando a conclusão do contrato de outras pessoas na mesma modalidade da nossa e que por isso não tinha realizado a averbação. Questionei na ocasião o que tinha a ver com isso, uma vez que estava tendo ônus com a cobrança de um juros que não amortizaria meu saldo devedor. Somente em 09/02/2012 eles procederam a averbação. Entretanto a CEF continuou cobrando o juros de fase de obra. Procuramos novamente a agência para informações e aí mudaram o discurso dizendo que a VIA teria que entregar um dossiê de conclusão de obras para que a CEF reconhecesse o término da obra.Também ressalto que nenhuma linha do contrato traz essa informação ou diz o que significa para a CEF "término da fase de construção". Por orientação de um advogado solicitei à CEF uma declaração formal do que ela consideraria término da fase de construção. Isso foi feito em 25/01/2012 e até hoje não tive resposta. Esse dossiê que eles exigem da incorporadora tem entrado em diligências e com isso a cobrança de juros de obra ainda continua. Paguei juros, sem amortização, em janeiro, fevereiro, março e já veio o lançamento para abril. Esses juros são cobrados em índice de poupança e não sei como são feitos os cálculos pois cada mês vem um valor diferente. Sei que se tivesse esperado pela averbação já poderia ter financiado com outro banco ou mesmo com a CEF e já estaria pagando amortização. Interessante dizer que mesmo se eu chegasse com o montante financiado, corrigido, a CEF não aceita que eu quite o saldo devedor do apartamento que desde 13/12/2012 encontra-se alienado à CEF. Ou seja, enquanto ELA não decidir que o apartamento está construído,continuo pagando esses juros ad eternum. A pergunta que fica é da licitude dessa cobrança uma vez que o poder público já atestou que o empreendimento saiu da fase de obra, encontra-se pronto para a habitação, e o documento já o é de fato uma vez que foi averbado no cartório competente. Também fica a pergunta em relação à demora na averbação por parte da incorporadora que ocasionou ônus a mim e a tantos outros inquilinos que se encontram na mesma situação. A orientação que tive de um advogado amigo foi de ingressar no Juizado de Pequenas Causas para recebimento em dobro uma que vez que o contrato, por adesão, possui um caráter abusivo. Gostaria, entretanto, de confirmar essa informação com vocês. Agradeço a atenção.

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    1. Bom dia Cezar,
      Com a sua descrição ficou mais clara a situação. Resumidamente, os Tribunais Superiores são pacíficos quanto à impossibilidade de cobrança de juros antes da averbação do habite-se. Após isto (averbação), há um prazo natural para conclusão do processo de financiamento e neste período o juros geralmente é permitido, desde que, entretanto, a Construtora/Incorporadora não colabore para o atraso deste processo, deixando de cumprir a parte que lhe incumbe (entrega de documentação, saldo devedor atualizado, etc).
      Se na data da compra o seu imóvel estava com habite-se expedido, mas não averbado (sem existência formal), não havia como financiar o saldo devedor, por isso não há que se falar em juros.
      O relato da conduta da CEF neste caso esta sendo primária do ponto de vista jurídico.
      Ressaltamos ainda que a Construtora/Incorporadora tem o ônus inequívoco de efetuar a averbação do habite-se e responde pelo prejuízos causados por este atraso, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64:

      "Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."

      Em relação à competência de distribuição da Ação, nós entendemos que o JEC (Juizados Especiais Cíveis)não é adequado para julgamento desta matéria, a não ser que a sua Ação limite-se a devolução em dobro dos valores pagos a título de juros - artigo 42, PU, do CODECON.
      Os JECs são exclusivos para causas de baixa complexidade e são regidos pela máxima da celeridade, por isso, têm muitas restrições como a impossibilidade de perícia contábil.
      Casos como o seu exigem geralmente um recálculo do saldo devedor a ser financiado. Portanto, se houver uma Contestação competente da outra parte, o processo poderá ser extinto (sem julgamento do mérito, todavia), voltando ao estágio inicial, já que o havendo divergência nos cálculos, seria o contador do Juízo que iria dirimi-la (ato incompatível com os JECs).

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    2. Agradeço a atenção por ocasião da resposta. Vamos tentar algum acordo com a Incorporadora e ver se evitamos ir para a esfera judicial. Só perdurou uma dúvida em relação à atitude da CEF; cabe alguma ação contra ela ou só contra a incorporadora? Grato.

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    3. Boa noite Cezar,
      A Ação, em princípio, deve envolver todas a partes, inclusive a CEF. Em todo caso, isto é algo a ser analisado quando de posse de toda documentação.

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  69. Dr. Paulo e Dra. Ana, ainda em relação ao post anterior, dos juros de obra: a carta de habite-se foi emitida em 16 de novembro de 2011 porém só foi averbada em 09 de fevereiro de 2012. Não sei por qual motivo real, mas que causou todo esse transtorno. Ats, Cezar.

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  70. Boa Tarde

    Compramos no inicio de 2011 um imóvel na planta no valor de R$ 123.000,00. Demos uma entrada no valor de R$ 56.000,00. O imóvel foi entregue no mes de abril/2011 e ai começou a via sacra porque optamos por fazer o financiamento junto a CEF e o Banco da construtora é o Bradesco e por conta disso, até a presente data estamos enrolados com o financiamento junto a CEF. Ora por falta de documento, ora por negligência e falta de vontade de quem está fazendo o processo andar. Enfim... Já estamos pagando o condomínio e pagamos agora nesse mes o IPTU do imóvel que se encontra no nome da construtora e detalhe nao podemos pegar a chave do imóvel. Gostaria de saber, quais os juros que poderão ser cobrados, tendo em vista que a construtora informou que nos temos um débito no valor de R$ 80 e poucos mil reais, e se o pagamento dos impostos e condominios sao legais, bem como se a entrega da chave pode ser condicionada a liberação do financiamento pela CEF.

    Obrigada

    Micheli

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    1. Boa noite Michele,
      No seu caso, é preciso apurar criteriosamente as responsabilidades pelo atraso no processo de financiamento.
      Se a Construtora/Incorporadora estiver com alguma pendência (de entrega de documentação, por exemplo)por um período não razoável, a mesma passa a ser responsável pelos prejuízos que você vier a ter com a atualização do seu saldo devedor.
      Todavia, lembre-se que a entrega das chaves é um ato que pressupõe o cumprimento de obrigações de ambos os lados. A parte vendedora de entregar o imóvel nos termos da oferta, sem pendências, e a parte compradora de quitar o saldo devedor, à vista ou financiado.
      A CEF, por ser uma instituição pública, naturalmente tem um procedimento mais burocrático a ser seguido (este ainda varia de acordo com a superintendência a que a agência estiver vinculada), por isso é necessário analisar o caso com bastante atenção, para saber se os juros são devidos ou não. Idem com o condomínio e IPTU.
      Uma recomendação nossa é, procure formalizar todos os seus contatos por e-mail, tanto com a gerente da CEF, como com os prepostos da Incorporadora/Construtora.
      Um último detalhe, o Bradesco tem por hábito cobrar a chamada taxa de interveniência (geralmente R$2.000,00). A taxa é devida, mas que tem de pagá-la é a parte vendedora, eis que foi a mesma que hipotecou a obra como forma de obter o financiamento para a construção.

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  71. Bom Dia! Gostaria de enviar uma dúvida. Comprei um imóvel(ano passado) através de imobiliária, no caso um terreno. Após eu ter pagos várias taxas, itbi, etc, para a realização da escritura peguei a mesma assim que tudo deu certo. No entanto, há 2 dias recebi notificação da prefeitura sobre cobrança de iptu do ano passado. Adquiri o imóvel no mês 03/2011 e a dívida refere-se ao restante do iptu do referido ano. No entanto, como sou inexperiente ainda neste assunto, apenas questionei se as taxas de impostos haviam sido todas incluídas em tudo o que paguei (na época paguei um valor alto em tudo, no total) , ao que a corretora que me vendeu o terreno ter me dito que estava tudo bem. No entanto, tenho uma questão: de quem é a responsabilidade de entregar o carnê do iptu quando a gente compra um imóvel????? Eu já tenho um imóvel no qual moro atualmente, e quando efetuei a compra por outra imobiliária a mesma (imobiliária) me deu o carnê do iptu, o que não ocorreu na compra deste terreno do ano passado. Na cobrança que recebi há alguns dias, eles falam de entrar inclusive com ação judicial... estou meio transtornada com tudo isso e peço a gentileza de obter mais informações. Muito obrigada pela atenção! Andréa kioko

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    1. Boa noite Andréa,
      Sua situação é distinta daquela tratada neste artigo, pois adquiriu um imóvel pronto e, ao que tudo indica, não teve problemas em receber as chaves.
      Em relação às dúvidas, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU será sua a partir da data da efetivação da compra, a não ser que no respectivo contrato estipule-se de forma diferente.O que não se pode é repassar a cobrança de período posterior à compra, salvo, novamente, se as partes assim celebrarem no contrato.
      Em relação ao carnê do IPTU, o mesmo é enviado pela Prefeitura para o endereço cadastrado em seu banco de dados. Após a compra de um imóvel, deve-se atualizar este cadastro junto ao poder público.
      Dificilmente as prefeituras são tão céleres em entrar com uma Ação de cobrança, cujo prazo é de 5 anos. Em todo caso, você deve ir à Prefeitura e regularizar o débito, que pode ser inclusive parcelado.

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  72. Boa Tarde Doutores! Meu nome é Hideki, e possuo uma dúvida que gostaria que me auxiliassem, se possível.
    Efetuei a compra de um apartamento na planta, com previsão para entrega em Julho/2012. Posteriormente a assinatura do contrato falaram que a previsão é para Fevereiro/2013. Até aí ok. O Contrato foi firmado da seguinte forma:
    Valor de R$116870,00
    ENTRADAS DE R$5600,00 EM 14X MENSAIS,
    R$2070,00 em Julho deste ano
    R$ 18190,00 Entrega das Chaves.
    Com reajustes pelo INCC. E o restante de R$91010,00 financiado através da Caixa Economica Federal. Solicitei a construtora que queria quitar todos os débitos, exceto o valor financiado com a Caixa. Quitei tudo em Agosto/11, inclusive o valor de entrega das chaves, pagando tudo reajustado com o INCC.
    Porém, nesta semana me encaminharam um boleto referente ao INCC no valor de R$1222,00. Isso é legal? A partir do momento em que quitei todo o valor de entrada, inclusive o que era para ser quitado na entrega das chaves?

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    1. Boa tarde Hideki,
      Se você antecipou todas as parcelas, que também são corrigidas pelo índice eleito, só pode haver a cobrança de correção monetária até a data do pagamento.
      Procure informar-se melhor com a Construtura sobre esta cobrança de INCC, pergunte qual está sendo a base de cálculo, bem como o período a que se refere.

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  73. Bom dia Doutores, adquiri um imóvel na planta, liquidei o saldo, paguei ITBI, enfim, tudo OK, hoje para passar a escritura definitiva, a Construtora marca em um Cartório e me antecipa que eu terei que pagar 2 registros cartorarios + a escritura, em meu entender, seria apenas a escritura da Construtora para mim + o respectivo registro no RGI. Favor informar se é procedente. Att, Walner

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    1. Boa noite Walner,
      Você está correto. Pela descrição do seu caso, a Construtora está tentando lhe repassar o custo de um registro anterior, registro este que a mesma já deveria ter realizado, após ter adquirido a propriedade, no qual se deu a construção do empreendimento. Tenha em mente que a cobrança indevida deverá ser restituída em dobro (repetição de indébito), nos termos do Parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

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    2. Muito obrigado pela resposta, doutores. Ainda não fiz o registro, o Cartório até se prontificou a fazer tudo por mim, mas me cobraram 2 X R$ 1.400,00, não fechei e estou por pegar a escritura de compra e venda para levar ao RGI pessoalmente. Paguei pela escritura o valor de R$ 2.100,00, alegaram conter três atos e por isso o valor em questão, aproveito para perguntar se é procedente, se não, estarei "correndo" atrás do prejuízo. Att, Walner

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  74. Prezados Dr. Paulo e Dra. Ana,
    Estou comprando um imovel que tem previsao de entrega em setembro/2012 e este mes(abril) recebi uma fatura sem expecificacao do que se tratava tal fatura, ao entrar em contato com a construtora (PDG- CHL)p ara saber referente a que era tal fatura, me informaram que era referente ao IPTU. Gostaria de saber se isso é correto, visto que meu imovel ainda esta em fase de construcao!
    PS: Caso esse procedimento da construtora esteja incorreto, seria possivel me enviar em que lei(s) devo me embasar para me defender?
    Obrigada!
    Mariana

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    1. Boa noite Mariana,
      A Construtora/Incorporadora não pode repassar as despesas com a manutenção interna/externa do empreendimento (condomínio), e aquelas referentes aos impostos incidentes, antes de, ao menos, ter averbado o habite-se junto ao RGI competente.
      Saiba que a referida averbação só ocorre depois que o imóvel já está pronto fisicamente e com a documentação, digamos, "em ordem".
      O artigo 44 da lei 9.541/64, somado a diversos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor não deixam dúvida a esse respeito.
      Todo esse regramento é de pleno conhecimento das Construtoras/Incorporadoras.
      Uma dica: formalize por e-mail todas as suas reclamações e solicitações. Em alguns casos, o envio de um telegrama é recomendado.

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  75. Prezados, boa noite!

    Minha dúvida é a seguinte, na compra de um imóvel na planta a taxa de corretagem, ocorre que na proposta o imovel tem valor de R$ 140.000 sendo que a taxa do corretor era de R$ 4.000,00. Ocorre que no contrato o imóvel tem valor apenas de R$ 136.000. Minha dúvida é a seguinte vítima de uma cobrança indevida? pois, essa taxa não poderia ser repassada pra mim,já que é de responsabilidade da construtora e lembro também que na proposta o valor total do imovel é de R$ 140.000 e no contrato era de R$ 136.000?

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    1. Boa noite,
      Veja que a taxa de corretagem sempre será paga com os lucros da venda do imóvel. Todavia, esta despesa deve ser daquele que contratou tal serviço.
      O correto seria o seu imóvel estar com o valor de R$140.000,00 no contrato e estes R$4.000,00 seriam pagos posteriormente à Corretora pela Construtora/Incorporadora.
      Da forma como foi feito, ficaram vulneráveis a um pedido de restituição de indébito deste valor.
      É importante esclarecer se há diferenças entre o que foi verbalmente ofertado e aquilo que constou no contrato.
      De toda sorte, já há substância jurídica para uma Ação Indenizatória.

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  76. Oi Drs. comprei um imovel na planta em set/10 pela chl, o imovel vem piso (segundo o contrato o apartamento já vem com piso deles) no momento da compra perguntei se eu poderia evitar que eles colocassem o deles e sim o meu piso, o corretor disse que isso era possivel, atraves da entrega de material solto. pois bem a obra começou em jan/12 ainda nem chegou no meu apartamento e perguntei novamente e a chl diz que isso não é possivel, que eu teria que receber o meu imovel com o piso deles, quebrar tudo e colocar o meu...isso é possivel? obrigada

    amanda

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    1. Boa noite Amanda,
      O Código de Defesa do Consumidor determinada que a prestação de serviços ou venda de produtos se dê de acordo com a oferta realizada. Ou seja, uma promessa vincula e obriga aquele quem prometeu.
      É preciso confirmar, entretanto, se o Corretor foi contratado por você ou pela Construtora/Incorporadora. Se for a segunda hipótese, terá direito a restituição dos gastos efetivamente comprovados que tiver com a retirada do piso.
      Só um detalhe, apesar de o Código de Defesa do Consumidor prever a chamada "inversão do ônus da prova" (em princípio caberia a quem alega, fazer prova de suas alegações), a mesma (inversão) não é sempre concedida.
      A fragilidade da sua situação está justamente em provar algo que, provavelmente, não ficou registrado em nenhum lugar e nem foi presenciado por testemunhas.

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  77. Prezados Drs, Boa Tarde!
    Gostaria de contar com a ajuda de vcs no tocante à aquisição de imóvel na planta na cidade de Niterói. Estou prestes a assinar contrato de financiamento com a CEF através de uma consultoria "contratada" pela construtora. Pois bem, a consultoria me repassou um valor total no entorno de 12 mil reais. Solicitei um detalhamento destes custos que me foi enviado constando um série de despesas como ITBI, Registro, despachante, averbações e etc. O valor do imóvel na época da compra (abril/2012) foi de 277 mil. O saldo devedor é 250 mil e o ITBI que consta para pagamento é no valor de 8.952,00 reais, ou seja, 2% de 447 mil. A dúvida é: o percentual do ITBI não deveria ser calculado através do valor da compra?
    Agradeço desde já a atenção, aproveitando para parabenizá-los pela iniciativa.
    Alex

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    1. Boa noite Alex,
      Se o ITBI for pago antes da Averbação do Habite-se junto ao RGI competente, a base de cálculo provavelmente será o valor atualizado pago pelo imóvel (aquele constante na promessa de compra e venda). Todavia, após a averbação (e consequente existência formal e individualizada de cada imóvel), a base de cálculo geralmente passa a ser o valor de mercado do imóvel (por eles arbitrado).
      Se houver disparidades, há meios de pedir revisão. Entretanto, isto poderá atrasar a entrega das chaves e lhe causar um prejuízo ainda maior no saldo devedor. É preciso ver cada caso.
      Na compra de um imóvel na planta, em que o prazo de construção gira entre 2 e 3 anos, a diferença na base de cálculo poderá ser bem relevante, em razão da valorização imobiliária neste interregno.

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  78. Boa tarde. Gostaria de parabenizar pelas informações contidas no site. Gostaria, caso possível, que me orientassem quanto a um imóvel que adquiri na planta. A construtora diz que vai entregar o imóvel em 31/05/12. A obra já está atrasada há mais de um ano. Ela vai entregar as chaves sem o habite-se. Disse que o poder público demora para conceder o habite-se e ela não pode se responsabilizar por isso. Entretanto, fico impedida de conseguir o financiamento para quitar o restante do saldo devedor porque o imóvel não tem habite-se, mas a construtora vai passar a cobrar juros a partir de 31/05. Isso não é abusivo? Desde já agradeço.

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  79. Boa tarde Patrícia,

    A expedição do habite-se é ato do poder Público Municipal, no qual atesta-se que a construção do empreendimento seguiu o projeto previamente aprovado e encontra-se apto à moradia. Não pode, em qualquer hipótese, haver entrega das chaves antes disso (mesmo para quem não depende de financiamento), sob pena de multa administrativa da Prefeitura. Isto sem contar nos riscos à saúde para o próprio morador e sua família, pois não há qualquer confirmação se o imóvel é seguro.

    Outro ato diferente é o da Averbação do Habite-se, procedimento efetuado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que traz a existência formal do imóvel (efeitos da individualização e discriminalização com efetivação da matrícula). Esta é uma obrigação da Incorporadora/Construtora, trazida pelo artigo 44 da lei 4.591/64:

    Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
    § 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

    Veja Patrícia, resumidamente, a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações básicas: 1) Disponibilizar o imóvel na forma ofertada (vide memorial de incorporação) e 2) Obter a expedição E a Averbação do Habite-se.
    Falhando com o cumprimento tempestivo (instrumento de Promessa de Compra e Venda ou similar), deverão (Incorporadora/Construtora) arcar com os prejuízos causados, de natureza patrimonial e moral.

    Você pode, se quiser, entrar em contato direto por e-mail com o escritório, informando o empreendimento e outros detalhes particulares.
    A solução para este problema geralmente não é outra senão a via Judicial.

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  80. Olá?
    Eu e meu noivo adquirimos um apartamento na planta em dezembro de 2010, as chaves desse apartamento foram entregues em 26 de abril de 2012, porém, não temos ainda o habite-se nem foi constituído o condomínio, sei que o condomínio só pode ser constituído após a averbação do habite, após a averbação do habite-se, gostaria de saber de quem é a responsabilidade de constituir o condomínio, se da incorporador ou dos compradores, pois para constituir o condomínio demanda o pagamento de despesas, se não existe condomínio não é possível cobrar, assim quem deve pagar por essas despesas iniciais de instituição do condomínio e qual o fundamento legal?

    Desde já agradeço pela atenção.

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    1. Boa noite,
      A resposta anterior à pergunta da Patrícia responde em parte a sua dúvida.
      Em imóveis adquiridos na planta, é praxe que a instalação se dê por convocação da Incorporadora/Construtora. Isto por motivos óbvios, procuram repassar os custos com a manutenção mensal das áreas comuns, mesmo antes da existência formal dos imóvel, efeito da averbação do habite-se.
      Não ficou muito claro a que despesas iniciais esta se referindo, seriam as primeiras quotas, antes da averbação do habite-se? se positivo, a responsabilidade é da Incorporadora/Construtora, já que a mesma ainda não concluiu com todas as suas obrigações contratuais e legais (art. 44 da lei 4.591/64).

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  81. Bom Dia
    Comprei um imóvel na planta em 02/2010 e entrega era para 06/2011 e o habite sai em 02/2012 e fiz vistoria em 01/2012 nao aceitei pois estava com irregularidades e 03/2012 outra revistoria e continuaram os problemas e nao me chamaram para fazer a outra revistoria e construtora esta me cobrando igpm + price desde 02/2012 .Essa cobrança e ilegal ?

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    1. Bom dia,
      Resumidamente, a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta - vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa de condomínio, IPTU, etc. Além disso, eventuais prejuízos materiais (alugueres provisórios, por exemplo) são pleiteáveis, até a data em que as obrigações legais e contratuais forem cumpridas. A sua parte, na qualidade de promitente comprador, iniciará quando a construção das edificações for averbada, momento em que poderá financiar o seu saldo devedor junto a algum agente financeiro.
      O escritório representa grupos de Promitentes Compradores de vários empreendimentos do Rio de Janeiro e Niterói. Se quiser informações mais detalhadas e pessoais, pode nos mandar um e-mail (endereço ao final do artigo) ou entrar em contato telefônico.

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    2. Bom dia
      Meu imóvel e de São Paulo se vocês indicam algum site ou escritório em São Paulo?


      grato

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    3. Infelizmente não temos nenhuma indicação de escritórios em São Paulo. Aconselhamos que seja bem criterioso, pois é uma matéria mais complexa do que parece inicialmente.
      Boa sorte.
      Att,

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  82. Boa Tarde, Dr. Paulo e Dra. Ana Paula
    Após o habite-se expedido em 02/05/2012 a construtora quer que os promitentes compradores pagem iptu na proporção 7/12 avos.
    Gostaria de saber se é valido essa cobrança tendo em vista que ainda não tomamos posse do apt. e nem mesmo viatória individual foi feita.
    não seria o caso de após o pagamento entrar com uma ação de cobrança?
    desde já agradeço

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    1. Boa noite,
      A cobrança, pela sua descrição, é indevida. O mesmo se aplicará a eventual cobrança de condomínio, por exemplo.
      Publicamos há pouco uma resposta que atende perfeitamente ao caso por você levantado. Acrescentamos apenas que o Código de Defesa do Consumidor prevê, no Parágrafo Único do artigo 42, a restituição em dobro das cobranças indevidas. Este é o caso de interposição de uma Ação Indenizatória em face da Incorporadora/Construtora.
      Sobre a complemento da resposta:
      "a Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta - vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa de condomínio, IPTU, etc. Além disso, eventuais prejuízos materiais (alugueres provisórios, por exemplo) são pleiteáveis, até a data em que as obrigações legais e contratuais forem cumpridas. A sua parte, na qualidade de promitente comprador, iniciará quando a construção das edificações for averbada, momento em que poderá financiar o seu saldo devedor junto a algum agente financeiro.
      O escritório representa grupos de Promitentes Compradores de vários empreendimentos do Rio de Janeiro e Niterói. Se quiser informações mais detalhadas e pessoais, pode nos mandar um e-mail (endereço ao final do artigo) ou entrar em contato telefônico."

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  83. Boa Noite

    Dr. Paulo e Dra. Ana Paula

    Efetuei a compra de um imóvel na planta no mês 05/2009, com entrega prevista em contrato para 10/2010.

    No mês 07/2009 a construtora entrou em contato para assinar uma re-rratificação congelando o meu saldo devedor de R$100.000.00, nesse contrato de re-ratificação que assinei consta no item 3 o seguinte: Estabelecem as partes que a multa prevista na clausula 15° do contrato, devida em decorrência do atraso da entrega do imóvel, já foi abatida do total devido pelo cliente. Ou seja, para apuração do saldo devedor indicado R$ 100.000,00, já foram deduzidos os valores que seriam devidos a titulo da referida multa (0,5 mês), Sendo assim , fica desde já estabelecido que não será mais devido nenhum valor a titulo da multa supra mencionada ao(á)Promissário(a)Vendedor(a).

    Essa cláusula 15° no contrato não se refere a multa e sim a modificações que poderão ocorrer em virtude de normas técnicas, corpo de bombeiros, etc.

    A clausula correta referente a multa é a Clausula 23° do contrato.

    O que eu gostaria de saber se tenho direito a multa de atraso ou não; O imóvel ainda não foi entregue e estou pagando aluguel.

    Se não tiver direito a multa, posso entrar com uma ação de danos materiais devido ao prejuízo que estou tendo com aluguel, o valor pago do aluguel é maior do que o valor da multa.

    Obrigado por disponibilizar esse espaço que na maioria das vezes tira nossas duvidas, e por vocês serem ótimos profissionais.

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    1. Boa tarde,
      Ao que parece, esta "re-ratificação", nada mais é do que um aditivo contratual com força de acordo extra-judicial.
      Neste, você provavelmente está renunciando à referida multa por atraso na entrega do imóvel, cujo compromisso deve ter sido prorrogado para outra data futura.
      Em contra-partida, houve o congelamento do saldo devedor (tem que se apurar se o congelamento também trata da correção monetária, pois juros já são indevidos antes da averbação da construção das edificações no RGI)e possível desconto no mesmo.
      Alertamos que deve-se ter cuidado na assinatura destes termos aditivos, pois os mesmos acabam vinculando ambas as partes (há todavia hipóteses de anulabilidade, mas não deve contar com isso). Isto porque, resumidamente, diferente do contrato de Promessa de Compra e Venda, considerado um instrumento de adesão (não há espaço para negociações), estes "aditivos contratuais" representam essencialmente o resultado de uma negociação, posto que não são de assinatura obrigatória para o negócio, já estabelecido.
      Quanto à questão do aluguel e demais prejuízos materiais e morais, se você não tiver também renunciado ao mesmos, ainda serão devidos pelo atraso até então configurado.
      De toda sorte, este seu caso necessita de uma análise documental e contextual criteriosa, para um parecer preciso sobre cada questão relevante.
      Se por acaso for residente no Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco nos telefones do rodapé do artigo, ou nos mandar um e-mail com o seu telefone, para que agendemos uma consulta.

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  84. Boa Tarde Dr. Paulo e Dra. Ana Paula.
    Comprei uma casa há 4 anos atrás e como ainda não tinha habite-se, paguei 80% e o contrato prevê o pagamento do saldo de 20% em 150 dias após a assinatura do contrato, mediante habite-se e averbação do imóvel.
    Após 4 anos de muita cobrança da minha parte com o construtor que sempre me enrolava dizendo que estava pra sair a qualquer momento...parece que agora realmente vai sair.
    Minha dúvida é a seguinte: Como o contrato prevê a quitação do imóvel em 150 dias da assinatura do contrato, mediante averbação do imóvel e essa se dará após 4 anos da assinatura, esse pagamento é legal ou ele perde o direito de receber pelo atraso de quase 4 anos no cumprimento de suas obrigações (habite-se a averbação)?
    Cabe dano moral e multa pelo atraso, mesmo não tendo nenhuma cláusula que fale disso? Grata. Ana Carolina

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    1. Boa tarde Ana,
      O pagamento do saldo restante de 20% continua devido, isto independe do descumprimento por parte do vendedor na data de entrega do imóvel.
      O que se ajusta, geralmente, é uma multa pecuniária por mês de atraso na entrega. Quando esta não resta ajustada, o próprio judiciário a arbitra em eventual Ação própria.
      Pelo que pareceu, você não está com a posse do imóvel, correto? Nesta hipótese, cabe pedido de danos morais face aos transtornos gerados pelo atraso, bem como pedido de danos patrimoniais, referentes aos eventuais prejuízos financeiros que comprovadamente tiver (a exemplo do aluguel de moradia provisória).
      Os institutos mencionados (danos moral e patrimonial) advêm da norma, não há necessidade de o contrato reiterá-los.

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  85. Boa tarde Senhores(as),

    Realizei na semana passada uma compra de um imóvel na planta da construtora Brookfield. O corretor que me vendeu é da empresa Fernandes Mera. Quando estávamos em processo de negociação, ele me passou uma tabela da brookfield com o valor do imovel em R$390.000 e eu aceitei fechar o negócio.

    No dia que fui assinar o contrato, e dei os cheques referentes ao valor da entrada de R$60.000 conforme combinado, percebi que um cheque de R$49.000 foi para a empresa Brookfield e os outros 4 somando R$11.000 foram nominais ao corretor e demais pessoas (gerentes e assessores) da empresa Fernandes Mera.

    Na ocasião, eu estava com uma advogada presente que questionou a cobrança, mas o advogado da Fernandes Mera nos informou que a Brookfield só fechava negócio assim, e que eu no caso não estava sendo prejudicada já que o valor da corretagem já estava incluso no valor de R$390.000 que o corretor me passou inicialmente.

    Assim sai de lá devendo R$390.000-R$60.000 (valor que dei de entrada), mas assinei um recibo de que no caso o imóvel valia R$379.000 e um outro dizendo que os outros R$11.000 tinha sido para corretagem.

    Gostaria de saber se mesmo nesse caso, a cobrança da corretagem é indevida, considerando que esse valor da corretagem já estava incluso no valor do imóvel e que eu concordei com esse preço (mesmo sem saber que a corretagem já estava incluída).

    Assim, penso que seria a mesma coisa que eu pagar os R$60.000 a Brookfield e ela repassar R$11.000 ao corretor, visto que o saldo devedor ficou em R$330.000.

    O que eu devo fazer?

    Obrigado.

    Andréa Moraes

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    1. Boa tarde Andréa,
      A comissão de corretagem sempre será devida quando uma venda é realizada mediante tal intermediação e o custo do pagamento sairá do valor da negociação.
      O ponto controverso em casos como este é justamente identificar esta figura (contratante). Isto porque o Código de Defesa do Consumidor veda a cobrança de valores sem contraprestação de serviços.
      Há entendimentos na jurisprudência favoráveis a ambos as partes.
      Particularmente, entendemos que a Corretora presta serviços à Incorporadora/Construtora, pois esta ali está para prestar assessoria e atender os interesses desta. Situação distinta do corretor contratado diretamente por você, da sua confiança, que lhe encaminha até o imóvel, lhe assessora e intermedeia com a idoneidade que se faz necessário.

      De toda a sorte, o fato de terem lhe ofertado o imóvel pelo valor já embutido da corretagem (R$390.000,00), se for analisado somente o ponto de vista matemático, não lhe trás custos adicionais, já que esta (corretagem) sempre sairá do imóvel - argumento que ouviu do patrono da Incorporadora.
      Situação diversa seria a oferta do imóvel por R$379.000,00 e no ato de fechamento, surgisse o adicional de R$11.000,00 corretagem, majorando o valor total a ser pago pelo imóvel.
      Resumindo: É uma situação controversa juridicamente, mas com chances relevantes de procedência, em eventual Ação Judicial Indenizatória.
      O ideal é analisar mais precisamente a sua documentação, por isso, se for residente do Estado do RJ, entre em contato conosco e agende uma consulta.

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    2. Bom dia. Gostaria de pegar uma carona neste caso e tirar uma dúvida em relação ao meu: A situação inicial é a mesma, mas a diferença é que por problemas pessoais estou inadimplente com a construtora e eles entraram em contato comigo informando sobre uma possível rescisão unilateral por inadimplência. A moça da construtora disse que eu poderia pedir a rescisão e que receberia 70% do valor que eu paguei, mas dessa taxa de corretagem (que até então eu acreditava ter pago para a construtora) eu não receberia nada. Ou seja, dos R$24.000,00 que paguei até agora, receberia 70% de R$16.000,00 apenas, aproximadamente R$11.000,00. Considerando que a situação de recibos e contrato é a mesma citada acima pela Andréa, isto está judicialmente correto?

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  86. Boa noite Doutores!

    Eu e meu noivo compramos um imóvel em construção através de um terceiro, isto é, de uma pessoa que comprou diretamente com a construtora. No dia 14/06/2012, assinamos o contrato de cessão no qual continha clausula que dizia que aceitaríamos todas as clausulas estipuladas no contrato previamente assinado pela compradora anterior. No contrato verificamos que o habite-se deveria ter saído em agosto de 2011 e que o vencimento da parcela a ser financiada vence em 15/07/2012. No dia 27/06/2012, recebemos um e-mail de que o habite-se havia saído e que temos até o dia 15/07/2012 para efetuar o pagamento final. Pedimos os documentos do vendedor exigíveis pelo banco para dar entrada no financiamento e a construtora nos pediu um prazo de no mínimo 10 dias para entregar a documentação. No entanto, caso este prazo seja respeitado teremos apenas 5 dias para entregar os documentos para o banco analisar, gerar o contrato, para compradores e vendedores assinarem reconhecerem firma de todas as assinaturas e posteriormente levar o contrato no cartorio para ser registrado. Enfim, 5 dias não serão suficientes para todas essas etapas. Ocorre que a construtora irá nos cobrar a partir do dia 16/07/2012 ajuste monetário, mais multa de 2% sobre a divida, mais 1% de juros pro-rata dia. Gostaria de saber se há algum prazo que possa ser estipulado para construtora para entregar os documentos, pois o habite-se acabou de sair e só temos 17 dias para pagar? O nosso credito no banco esta aprovado desde maio, até agora não financiamos porque não tinha habite-se e estamos pagando ajuste pelo IGPM desde 01/06/2012.

    Boa noite,

    Muito obrigada

    Alessandra

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    1. Boa tarde Alessandra,
      A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta - vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa de condomínio, IPTU, etc.
      Após a data da averbação das construções, inicia o prazo estipulado em contrato para pagamento do saldo devedor. Alguns instrumentos preveem prazo para o repasse do saldo devedor ser efetivado junto ao banco financiador, outros não.
      O entendimento majoritário dos Tribunais, não vêem como abusivo a inexistência desta prazo adicional (há, todavia, divergências).
      Por você já possuir crédito pré-aprovado, deve solicitar (se não o tiver feito) que sua gerente envie um e-mail, lhe copiando, listando a documentação de responsabilidade exclusiva da parte vendedora (a formalização deste ato é muito importante para fins probatórios).
      Se a parte vendedora vier a ser desidiosa na entrega da referida documentação que lhe diz respeito, ultrapassando o limite da razoabilidade, poderá ser responsabilizada judicialmente pelos danos que vier a causar.
      Entretanto, o intervalo de tempo em que o seu agente financeiro precisar para ratificar a aprovação de crédito, fazer a vistoria do imóvel (mandaram um engenheiro ou arquiteto), formular a minuta e agendar a assinatura, não poderá ser imputado como responsabilidade da parte vendedora.
      Na prática, a CEF e o banco do Brasil, por exemplo levam cerca de 30 a 60 (dependendo da agência) para concluir todo o processo. Bancos privados, em especial o financiador da obra, costuma ser bem mais ágeis, em detrimento, todavia, da taxa de juros.

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  87. Em primeiro lugar queria parabenizá-los pela clareza nos esclarecimento das dúvidas!
    Gostaria de saber se a imobiliária que intermediou a venda de meu apartamento na planta pode ser considerada responsável solidária (ou subsidiária). Minha pergunta se deve a diversos problemas, já esclarecidos em posts anteriores, apresentados e meu receio em que não consiga reaver os prejuízos sofridos por falta de patrimonio da Incorporadora/Construtora. Na época fechei negócio com a incorporadora desconhecida somente por causa da intermediação por uma imobiliária grande e de expressão.
    Obrigado antecipadamente,

    Roberto

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    1. Boa tarde Roberto,
      A responsabilidade solidária, em tese, advém da lei ou do contrato. A subsidiária não nos parece ter base de aplicação, além de não ser muito conveniente a você.
      Em relação à primeira, solidária, é juridicamente possível, mas muito pouco provável quanto ao êxito, salvo em situações muito específicas que teriam de ser bem analisadas (caso existam).
      O entendimento, nestes casos, é que estas (imobiliárias), são prestadores de serviços, contratados para intermediar e assessorar na venda.
      Em regra, só poderiam ser responsabilizadas pela conduta que efetivamente praticassem (de ação ou omissão)e que viesse a lhe causar danos. O mero descumprimento contratual por parte da Incorporadora/Construtora, por si só, não alcançaria a imobiliária.
      É uma discussão, todavia, interessante a da vinculação da imagem de uma pessoa física ou jurídica. Algumas celebridades já foram processadas pelos descumprimentos da empresas para as quais faziam publicidade pessoal, ratificando o negócio e/ou produto. Mesmos nestes casos (diferente de uma imobiliária que presta serviços ao Contrante)é muito difícil obter e/ou manter uma condenação solidária.
      Resumindo: não aconselho ir por este caminho.
      É possível que haja um grupo por trás desta Incorporadora (verifique as notificações recebidas).
      Por fim, não receber o imóvel é muito raro, até porque quase a totalidade destes estão hipotecados a um grande banco, que acaba tocando e entregando a obra.

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  88. Bom dia!

    Gostaria de saber se existe a possíbilidade de entrar com um processo para garantir a entrega das chaves em casos de atraso excessivo, mais de 2 anos, e de falta de data para entrega do mesmo. Já existe habite-se porém haverá dificuldades para averbação já que existem dividas junto ao INSS.

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    1. Boa tarde,
      A Ação Judicial é plenamente cabível. Tratará não só da parte indenizatória (danos materiais e morais), bem como das chamadas "obrigações de fazer", entre elas, a entrega das chaves e/ou averbação das construções, com toda documentação necessária ao financiamento do saldo devedor, se for o seu caso. Há ainda possibilidade de pleitos liminares, para tentar mitigar o transtorno causado, até que uma decisão definitiva seja prolatada no processo.
      Se por acaso for do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta. Há diversas condutas praticadas com habitualidade que são sujeitas à anulação e restituição.

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  89. Boa Noite!

    Comprei um imóvel em 2009,na planta no valor de R$ 108.000,00 dei R$ 12.000,00, 2 meses depois que assinei o contrato a construtora me chamou para assinar uma re-rratificação cogelando meu saldo em R$99.300.00, dizendo que o congelamento estava sendo feito porque eles iriam conseguir o financiamento da obra com a caixa, mas por algum motivo, eles não conseguiram o financiamento com a caixa, e desde então meu saldo esta congelado.


    Quando comprei esse imóvel ele estava participando do plano minha casa minha vida com juros entre 4,5 e 5% ao ano, com esses juros mais o subsidio esse imóvel se enquadrava na minha renda, mas devido ao bum imobiliário corro o risco de a caixa avaliar o imóvel acima de R$ 170.000,00.


    Pago aluguel desde 2009, a obra esta em atraso a um ano e meio, gostaria de saber se tenho direito de alguma coisa se colocar a construtora na justiça, sendo que meu saldo esta congelado, em conversas com a construtora eles alegam que eu não tenho direito a multa de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel pelo fato do meu saldo estar congelado e não estar sofrendo correção do INCC, também gostaria de saber se isso é coerente.


    Gostaria de saber se quando for financiar o imóvel, e se a caixa avaliar o mesmo acima do plano minha casa minha vida que é de R$ 170.000,00, sendo que comprei o imóvel por R$ 108.000,00 e juros de 4,5 e5%, e se o mesmo for avaliado acima pagarei juros de 8,0, gostaria de saber se poderei tomar alguma ação contra a construtora por essa variação do juros cobrado, que é devido ao atraso da obra e não por problemas meu.


    Obrigado


    Meus Parabéns Pelo Site

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    1. Boa tarde,
      As despesas com alugueres e demais relacionados (condomínio, IPTU, taxas, etc.) referentes a um imóvel provisório, locados aguardam a entrega de um imóvel em atraso, compõe o que é chamado de "dano material, ou patrimonial". O ressarcimentos destes pode ser pleiteado Judicialmente em uma Ação própria.
      A multa mensal mencionada por atraso na entrega do imóvel continua sendo devida, independente de o saldo estar congelado ou não. Isto porque ela está fixado a mora da Incorporadora/Construtora, em cumprir com a data previamente acordada para entrega do imóvel nas condições exigidas pela lei e pelo contrato.
      Em relação a pleitos indenizatórios advindos de um eventual aumento da taxa de juros decorrentes da mudança do valor do imóvel, salvo situações muito excepcionais, não vemos muito futuro neste tipo de pleito.
      É natural que o imóvel na planta, até a sua entrega, tenha o valor acrescido neste patamar. Muitos imóveis tem inclusive valorização de quase 100%.
      É importante ressaltar ainda que a avaliação do imóvel será realizada, no seu caso, por um engenheiro ou arquiteto terceirizado da CEF. O valor do imóvel será o de mercado e não aquele constantes na Promessa de Compra e Venda ou do somatório do saldo devedor.

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  90. Dr. Paulo, paguei todas as parcelas em dia no que se refere aos "recursos próprios", e com juros que ultrapassam e muito em comparação com o pactuado no contrato, relativos aos recursos próprios; o financiamento com a CEF repassou para Construtora o valor restante pela tabela SAC e Minha Casa Minha Vida; a Construtora me entregou os documentos do imóvel, as promissórias que assinei e o habite-se; o prazo para entrega do imóvel seria dezembro de 2011 e não houve atraso por força maior ou caso fortuito; ocorre que emitiram uma fatura extra de quase R$5.000,00 alegando que se trata de diferença de INCC entre a data do contrato com a construtora e a data do contrato com a CEF, condicionando a entrega das chaves somente depois que efetuar o pagamento. Acho que desde o início estou sendo lesado. Estou desesperado e não sei o que fazer, e preciso entrar no imóvel! O que posso fazer e qual o tipo de ação que devo entrar, e quais os meus direitos que devo pedir nessa ação?
    Desde já, meus sinceros agradecimentos!

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    1. Boa tarde,
      O seu caso necessita de prévia análise documental minuciosa, a fim de averiguar se houve cobrança indevida de juros, bem como apurar a regularidade ou não do INCC que lhe está sendo cobrado.
      A existência de um direito pleiteável judicialmente vai depender essencialmente dessa análise.
      Caso seja do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato e agendar uma consulta conosco.

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  91. O que realmente significa "saldo devedor" ou "resíduos" em contratos e/ou financiamento de imóveis? Eu não consigo entender. O Sr. poderia me dizer? Obrigado.

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    1. Boa tarde,
      Nos contratos de incorporações imobiliárias, com promessa de compra e venda, é habitual o pagamento de uma entrada, seguido de um compromisso de quitação do restante do preço em data futura pré-determinada.
      O "restante do preço" é o chamado saldo devedor, que é o resultado do preço do imóvel, diminuído das importâncias pagas, todos atualizados de acordo com o índice eleito em contrato (geralmente o INCC antes da conclusão da obra e o IGPM após)e eventualmente acrescido de juros (permitidos após a averbação da construção - lei 4.591, art. 44)

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  92. Bom dia!
    Estou sendo cobrada,pela incorporadora PDG/Arena Park, por boleto bancário e sem nenhum documento apresentado,as Ligações definitivas. Na minha Promessa de Compra e Venda e na minha Escritura Pública não consta em item algum o termo LIGAÇÕES DEFINITIVAS. O meu Check List Financeiro recebido na entrega das chaves vem informando que as ligações definitivas como meu saldo devedor é R$0,00. Minha dúvida é: este tipo de taxa ou este termo LIGAÇÕES DEFINITIVAS vem no contrato de forma oculta? Como vou pagar por uma taxa que não foi descriminada e planejada na hora da venda e, principalmente, onde eu não tenho nenhum documento que me mostre que devo pagar, apenas o um boleto bancário pelo correio. Não encontro a veracidade desta taxa, e um detalhe muito importante, eu não comprei o imóvel na planta. Isso também faz alguma diferença?

    Desde já obrigada pela atenção!

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    1. Boa tarde,
      A cobrança da chamada "Taxa de ligações definitivas" é controversa, dividindo opiniões dos magistrados.
      São basicamente dois pontos discutidos: 1) Se a cobrança deste valor em separado do valor do contrato é regular e 2) Se a cláusula contratual que trás tal obrigação está obedecendo o princípio da transparência e boa fé, que norteia as relações contratuais, em especiais a de consumo, onde a parte consumidora é a hipossuficiente (mais frágil).
      O primeiro passo é analisar o contrato minuciosamente e verificar se há tal previsão. Se houver, deve-se, com bom senso, estimar se a mesma foi aduzida de forma clara de modo que o homem comum pudesse compreender o seu alcance.
      Por último, argumenta-se se tal valor, embora não possa ser precisado antes do término da construção, pode ou não estar embutido no preço do imóvel.
      Particularmente, entendo que o valor de venda já deve estar incluído de todos os custos. Mesmo que o valor exato das despesas com ligações definitivas (luz, água, gás, telefone, etc) só sejam conhecidas precisamente após o término da obra, elas são perfeitamente previsíveis.
      Assim como se orça o custo da obra, para se chegar ao preço de venda com lucro de um imóvel na planta, também é possível orçar os gastos com tais instalações. Se não fazem, é por uma questão de mercado, visando competitividade pelo menor preço.
      Dito isso, o seu caso ainda é mais contundente. Se adquiriu um imóvel pronto, não há porque justificativa crível para que a vendedora deixe de embutir no preço, todo o custo da construção.
      Há boas chances de reverter esta cobrança, que caso paga, pode ser restituída em dobro, nos termos do PU do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

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    2. Muito obrigada pela atenção e pela ajuda! Meu nome é Milene, sou autônoma e dependo muito do meu nome para o meu sustento. Estarei procurando a justiça, pois a imobiliária (a vendedora e o gerente)não informou sobre esta taxa. Tenho um documento (Fluxo Financeiro)que informa todos os pagamentos futuros do meu imóvel, até o pagamento do ITBI e da Escritura Pública. O advogado do Cartório da Escritura Pública também leu para mim todos os pagamentos devidos antes de eu assinar, e momento algum ele citou as ligações definitivas. Esta taxa não está expressa em nenhum documento.
      Obrigada mais uma vez!

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    3. Boa noite Milene,
      Se você for do Estado do Rio de Janeiro, local de atuação do nosso escritório, pode entrar em contato conosco e agendar uma consulta mais detalhada, se quiser.
      De qualquer forma, boa sorte no caso.

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    4. Bom dia!
      Sou Milene,e pedi ajuda sobre as ligações definitivas no dia 25 de julho de 2012. Quero agradecer novamente a ajuda e informar que sou do Rio de Janeiro e estou de mudança para este imóvel que comprei, então, assim que eu me organizar vou entrar em contato com vocês para uma consulta mais detalhada, pois não consigo com a incorporada uma conversa direta.
      Até!

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  93. Oi. meu nome é Rosangela. Adquiri uma unidade do empreendimento orchestra, em niteroi, da construtora CHL/PDG, a vista. A obra esta atrasada e certamente irá ultrapassar o prazo de tolerancia de 6 meses. No entanto, estão me cobrando valores de IPTU durante a obra. limitam-se a me enviar uma fatura, com um valor sem qualquer fundamentação. Isso é correto???

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    1. Boa noite Rosângela,
      A Incorporadora/Construtora tem duas obrigações que têm de ser cumpridas: 1) Disponibilizar o imóvel nos termos da oferta - vide memorial descritivo e 2) Obter a expedição do habite-se e a averbação da construção das edificações (traz existência formal para cada unidade imobiliária)- art. 44 da lei 4.591/64. Antes disso, não há que se falar em cobrança de juros, nem repasse de qualquer despesa com condomínio, IPTU, etc.
      A irregularidade da cobrança que mencionou é de pleno conhecimento da Incorporadora/Construtura. O fazem, porque estatisticamente poucos são aqueles que vão além de uma mera reclamação verbal.
      Você pode fazer o seguinte:
      Através do site dos Correios, envie um telegrama com AR afirmando a ilicitude destas cobranças, considerando que sequer houve a averbação das construções - art. 44 da lei 4.591/64 citada. Deixe claro que se a prática persistir, a resolução será judicial.
      Na pior das hipóteses (ignorarem a notificação), você terá um elemento probatório contundente da conduta de má-fé, para uma futura Ação Judicial, que poderá englobar uma série de outros pedidos, inclusive a de restituição em dobro das cobranças indevidas efetuadas (art. 42, PU, do CDC).

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  94. Boa tarde, meu nome é Emerson, gostaria de parabenizá-los por tantos esclarecimentos nesse site. Comprei um imóvel na planta pela Reitzfeld em Curitiba-Pr com previsão de entrega para setembro 2012 (previsão em contrato sem carência(180 dias) seria abril/2012), já fiz a vistoria e após o aceite, o apartamento foi lacrado (junho 2012). Nessa semana fechei negócio com uma loja de móveis e eles precisam medir os ambientes do apartamento para agilizar na fabricação, porém a Construtora não aceita qualquer acesso antes da entrega das chaves. Gostaria de saber se juridicamente eu teria o direito de adentrá-lo apenas para retirar medidas, já que na falta disso traria transtornos e atrasos também na fabricação dos móveis que já contratei. Um abraço, Emerson

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    1. Boa noite Emerson,
      Do ponto de vista puramente contratual, creio que deva estar fixado a proibição da entrada do imóvel, a não ser mediante exceção dada pela Promitente Vendedora.
      Contudo, o seu pedido é razoável. Por isso, se bem fundamentada a necessidade do acesso ao imóvel objeto da Promessa de Compra e Venda, há boas chances de deferimento judicial.
      Sabendo disto, vou lhe recomendar o mesmo procedimento da leitora acima: Entre no site dos Correios, envie um telegrama com AR, informando que precisa ter acesso ao imóvel para medição dos móveis sob medida. Solicite o agendamento de uma data próxima, deixando claro que recorrerá a via judicial caso o pedido seja negado. A decisão dependerá do íntimo do magistrado.

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  95. Boa tarde. Meu nome é André e fui recomendo a este escritório por familiares. Tenho uma dúvida antes de contactar pessoalmente vcs. Sou promitente comprador de um imóvel da PDG aqui em Niterói e devido ao imenso atraso e prejuízo causado, desisti do imóvel e surgiu um interessado. Caso eu faça a cessão de direitos, ainda sou parte legítima para pedir a multa pelo atraso? Nesse caso, aplica-se o art. 42 do CPC? Pergunto porque na promessa de compra e venda há inúmeras cláusulas abusivas, inclusive a de que eu transfiro todos os meus direitos ao novo cessionário. Penso ser totalmente abusivo e verdadeiro enriquecimento sem causa transmitir o direito de pleitear a multa pelo atraso ao novo cessionário que não sofreu o atraso nem o dano decorrente deste. Obrigado desde já e fiquei impressionado com a quantidade de dúvidas aqui descritas e o pleno atendimento oferecido pro vcs. Parabéns.

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  96. Boa noite André,
    Este é um ponto controverso, comportando entendimentos contrários. Ainda que faça a cessão de direitos mencionada, ao nosso ver, poderá pleitear indenização por danos morais pelos aborrecimentos e transtornos diversos que lhes foi imputado em decorrência do atraso na entrega do imóvel.
    O mesmo raciocínio aplica-se aos prejuízos de ordem patrimonial até então sofridos. Despesas com locação provisória, por exemplo, ainda poderão ser pleiteadas. Idem para cobranças indevidas pagas, poderão ser cobradas em dobro (art. 42 PU do CDC).
    No que pertine especificamente a multa por atraso na entrega do imóvel, há entendimentos de que a mesma é transmitida ao cessionário. Trata-se do acessório acompanhando o principal.
    Outros, todavia, limitam a multa à data da cessão.
    De toda sorte, é importante fazer um estudo do caso, em especial do período de atraso na entrega, pois certamente há outros pontos a serem observados.
    Se quiser, pode nos enviar um e-mail (endereço no rodapé do artigo)com o seu telefone, para que entremos em contato e agendemos uma consulta em nosso escritório.

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  97. Prezados, Dr Paulo e Dra Ana Pula,
    Boa noite!
    Parabéns pelas informações, muito úteis para quem esta financiando um imovel. Meu caso é o seguinte: O imovel esta para ser expedido o habite-se entre fim de agosto/12 e inicio de setembro/12, quem financiou a obra foi o HSBC. A construtora contratou uma empresa para desembaraçar a documentação. Ja enviei tudo e desde o inicio informo que opto pelo financiamento pela Caixa. Absurdamente, tanto a empresa intermediadora quanto a construtora forçam o financiamento junto ao HSBC e me informam que se eu for fazer com outro banco, alem de demorar mais para receber as chaves, meu financiamento vai ficar mais caro tendo em vista a atualização do saldo devedor de 1% a.m mais IGPM. Ja falei com varios funcionarios na empresa e a informação é a mesma, eu reluto mas ficam me amedrontando sobre a questao do saldo devedor. Ontem me ligaram para cobrar para assinar a proposta do HSBC e mais uma vez falei da Caixa, e eles me informaram que a Caixa só faz essa proposta apos indivudualização da matricula. Ao entrar em contato com a Caixa, fui informada que assim como um banco privado, a Caixa tambem faz pre aprovação antes do efetivo financiamento. Mais uma vez mne senti enganada pela empresa. Liguei hoje na construtora para questionar e a moça responsavel por isso me informou, se vc optar pela caixa tera uma prazo de aprox. de 60 a 90 dias para conseguir financiar. Estou me sentindo coagida a financiar junto ao HSBC, não estou tendo liberdade para escolher o banco de financiamento. Por tudo que li ate aqui, o saldo devedor só poderia ser atualizado apois a averbação do habite-se, mas essa dor de cabeça toda, me enrolam, omitem informações, insistem no HSBC querem de todo jeito fechar com o HSBC, falam que abaixou o juros, esta absurdo, eles estao quase assinando o contrato do HSBC por mim e estou muito indignada com essa postura antiprofissional!!!! Isso pode ser entendido como um dano moral? caso eles façam a atuaslização do saldo incorretamente, esse valor é revertido do financiamento ou feito o pagamento a vista? Obrigada, Gisleine Santos

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    1. Desculpe, corrigindo Dra Ana Paula.

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    2. Boa noite Gisleine,
      É habitual (mas ilícito e imoral) a pressão para que o Promitente Compradora financie o seu saldo devedor junto ao banco financiador da obra (credor hipotecário da Incorporadora).
      Contudo, é incomum mesmo os próprios bancos financiadores da obra (no seu caso o HSBC) aceitarem fazer um contrato de financiamento antes de as construções estarem averbadas no RGI competente, isto porque o imóvel ainda não terá existência formal e registral (art. 44 da lei 4.591/64), o que gera uma série de impropriedades contratuais, a quais não ressaltar aqui fugiria do tema.
      Sobre a informação passada pela CEF, aconselho confirmá-la. O funcionário que lhe atendeu provavelmente se confundiu, pois uma coisa é aprovar o crédito, outra é concluir o processo de financiamento do saldo devedor, que ainda dependerá de situações futuras.
      Só a título de exemplo, neste tipo de operação o próprio imóvel é dado em garantia (alienação fiduciária).
      Sobre a atualização do saldo devedor, é lícito que se corrija monetariamente até a data prometida para entrega (após é controverso). Já em relação à cobrança de juros, somente após as obrigações contratuais (construção do imóvel nos termos da oferta) e legais (art. 44 da lei 4.591/64) terem sido atendidas.
      O dano moral, neste tipo de caso, vem geralmente do atraso na entrega do imóvel.
      Pleiteá-lo (dano moral) somente dando como causa a indicação, ainda que insistente, para financiamento com o banco financiador não é algo que vejamos como promissor, a não ser em situações excepcionais, a serem analisadas concretamente.
      Sobre a última parte da pergunta, em uma Ação desta matéria geralmente se pleiteiam liminares, entre elas, a sustação da atualização do saldo devedor após a data limite para entrega do imóvel (apenas se já estiver configurado atraso). No mérito da Ação, há um pleito de restituição, na forma dobrada (art. 42, PU, do CDC), dos valores cobrados indevidamente.

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  98. Prezados doutores,
    Comprei um imóvel por cessão assinada em meados de maio deste ano onde assumo os direitos e deveres referentes ao imóvel. Trata-se de um empreendimento que tinha como data prevista de entrega, constante no contrato original, para o dia 30 de setembro de 2011. Somando-se os 180 dias de prorrogação, chegava-se a data "aceitável" de entrega para 28 de março do corrente ano. Tendo assinado um termo onde assumo os diretos e deveres do proprietário anterior, incluíndo quaisquer dívidas relacionadas ao imóvel em questão para com a construtora, entendo que da mesma forma, assumo também os diretos do proprietário anterior, dentre eles, o direito presente no contrato original quanto ao recebimento da multa desde a data original isto é, março de 2012. Os senhores consideram correto meu entendimento? Em tempo: em momento algum no contrato de cessão de direitos abro mão de qualquer direito referente ao atraso da obra, tampouco aceito ou me coloco de acordo com qualquer previsão para nova data de entrega.
    Grato,
    Cesar Vinciprova

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    1. Boa noite Cesar,
      Caso na cessão assinada realmente não haja ressalva específica quanto a não aplicabilidade do prazo da Promessa, entendemos que terá direito a maior parte dos consectários decorrentes do atraso na entrega, a exemplo da multa mensal (percentual geralmente contratado entre 0,5% e 1% do valor do imóvel).
      Você só não terá, em princípio, fundamentos para pleitear, por exemplo, eventuais danos materiais anteriores à data da cessão (como as despesas com alugueres provisórios).
      Outro exemplo é o dano moral, poderá pleiteá-lo tomando como base o atraso apenas partir da cessão.

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  99. Bom dia!
    Comprei uma casa há 5 anos e o construtor me prometeu, conforme disposto no contrato, que o habite-se sairia em até 90 dias, mas até hoje ele me enrola com desculpas de que viaja muito, mas que está tudo ok.
    O carnê do IPTU está no nome dele e a minha casa ainda não foi registrada no meu nome, por falta do habite-se.
    Existe alguma outra forma de cobrar esse documento do construtor/vendedor, mesmo passando 5 anos?
    Ou então será que consigo, por conta própria, requerer esse documento?
    Como devo agir?
    Preciso do habite-se pois tenho interesse em vender o imóvel em breve e sem habite-se fica difícil.
    Grato.
    Luis Alberto

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  100. Boa tarde Luis,
    Primeiro deve ser apurado se o que falta é a expedição do habite-se ou a averbação da construção no RGI (popularmente chamado de averbação do habite-se).
    É mais provável que seja a segunda situação, isto porque sem o habite-se expedido, você, em tese, não poderia nem estar residindo no imóvel.
    Nos termos da lei 4.591/64, a obrigação desta averbação é do Incorporador/Construtor, sob pena de arcar com os prejuízos da demora em fazê-lo.
    O mesmo dispositivo (§2º) também permite que o adquirente (você) o faça, mas isto é algo complicado e oneroso.
    A orientação em situações como esta é uma Ação Judicial específica, pedindo o cumprimento da obrigação legal e contratual, cumulada com reparação por danos morais e materiais.
    Se por acaso for do Estado do Rio de Janeiro, pode marcar uma consulta mais específica conosco.
    Concluindo, de fato, para que haja a venda, é preciso primeiro que o imóvel tenha existência registral, caso contrário, o máximo que poderá fazer é uma Promessa de Compra e Venda com compromisso de regularização (isso tem de ser visto com muito cuidado).

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  101. Obrigado! Mas gostaria de mais uma orientação: Como fico sabendo se o que falta é a expedição ou a averbação? Na Prefeitura eles me passarão essa informação mesmo o imóvel não estando no meu nome e eu não tendo nenhum nº de protocolo ou de registro de encaminhamento de documentação por parte do construtor? Grato.

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    1. Tanto a expedição do habite-se, como a averbação da construção, têm de ficar averbadas na matrícula do imóvel.
      Para verificar, você terá que procurar o Cartório de Registro de Imóveis competente (varia de acordo com o endereço)e solicitar uma certidão de ônus Reais do seu imóvel.
      Estas certidões são públicas, qualquer um pode tirar, sendo proprietário ou terceiro.

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  102. Olá, comigo está acontecendo o seguinte, a construtora cobrou taxa do registro de imoveis referente ao terreno, e agora na vistoria da entrega das chaves querem cobrar novamente uma taxa de registro de imoveis, dizem eles agora referente ao apartamento em si e nao a parte do terreno...

    isso é legal?

    grande abraço e obrigado
    tfa

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    1. Boa tarde,
      Em princípio não nos parece correto esta cobrança. Tratando-se de uma incorporação, o momento em que o Promitente Comprador efetua o registro se dá no ato da averbação da transferência de titularidade no RGI.
      Antes disso, as únicas averbações que ocorrem são aqueles de interesse e responsabilidade do Incorporador.
      De toda sorte, somente com uma análise documental do caso, é possível dar um parecer preciso.

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  103. Boa tarde!

    Gostaria de saber se a construtora é obrigada a me dar as plantas hidraulica e eletrica. Se sim, que lei me ampara?

    Obrigada

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    1. Boa tarde,
      Não há lei que trate diretamente desta questão. É impossível que o ordenamento Jurídico regule cada situação possível nas relações complexas da sociedade.
      Aplica-se, no seu caso, o Código de Defesa do Consumidor, a própria lei Civil geral e os princípios que as regem.
      Dependendo das suas razões para este pedido, você pode ter êxito em uma eventual Ação Judicial.
      De toda sorte, o memorial descritivo do imóvel (registrado no RGI) geralmente contém estas plantas.

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    2. Obrigada!

      Onde consigo o memorial descritivo?

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    3. Boa noite,
      O memorial descritivo, pela norma, tem que estar registrado no cartório de Registro de Imóveis competente (a divisão é por área geográfica).

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  104. Boa noite,

    Estou para assinar um contrato de compra e venda de imóvel e consta que durante a construção ocorrerá reajuste pelo INCC (ok). Minha dúvida é: Já que aqui na minha cidade o habite-se da unidade (documento necessário para financiar junto a Caixa Econômica) demora 01 ano para sair após a entrega das chaves, gostaria de saber se posso exigir que o índice aplicado após a entrega das chaves até a expedição do habite-se (documento que permite financiar junto a Cx Econ.) seja também INCC? Caso positivo é INCC apenas ou INCC +1% sobre o saldo devedor ? Quais argumentos jurídicos posso alegar? E caso eles não concordem com INCC posso assinar e questionar depois na Justiça?

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    1. Boa noite Farias,
      Acho improvável que, como regra, indistintamente a expedição do habite-se leve 1 ano. Geralmente quando o processo de concessão atrasa é porque houve alguma exigência.
      De toda sorte, você precisa inicialmente distinguir a expedição do Habite-se (ato do poder Municipal), de averbação das construções edilícias, popularmente como averbação do habite-se (ato praticado junto ao cartório de Registro de Imóveis competente). Vide resposta do dia 30 de Julho de 2012.
      Para o financiamento bancário do saldo devedor, você precisará deste último (averbação).
      Em relação à negociação contratual, as partes são livres para negociar da forma como bem entenderem, desde que em consonância com a lei e com os seus princípios). Os instrumentos de Promessa de Compra e Venda de imóveis na planta geralmente são de adesão, ou seja, você adere ou não às cláusulas ali pactuadas, sem espaço para negociação (salvo quanto à forma de pagamento).
      O IGPM, assim como o INCC, são índices válidos para atualização monetária. Atualmente o primeiro está em alta, mas nem sempre é assim.
      O mais importante é atentar quanto ao juros, que só pode ser cobrado a partir do momento em que o imóvel está concluído fisicamente e com a parte registral em ordem (art. 44 da lei 4.591/64), apto, por conseguinte, ao financiamento do saldo devedor.

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  105. Outra Dúvida: Quando no contrato diz que após as chaves o reajuste será "IGPM+1% sobre o saldo devedor" significa dizer que vai ser corrigido pela Tabela Price? Caso negativo, IGPM +1% é pior que IGPM+1% e tabela price?

    Desde de já agradeço a atenção e os esclarecimentos publicados.

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    1. Boa noite Farias,
      IGPM é um índice de correção monetária. Price é um modelo de cálculo de juros, elegível em alguns bancos na hora do financiamento do saldo devedor (assim como o SAC e outros).
      Os juros mencionados de 1% é moratório, é algo de natureza diferente, não havendo denominação de Price, SAC, etc.

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  106. Bom dia,
    Acabei de assinar o contrato de fianciamento de um apartamento, predio recem construido (já possui habite-se). Minha dúvida é que a construtora oferece um serviço para registrar o imóvel e encaminhou uma série de documentos para providenciarmos.Um deles é uma declaração para fazer prova junto ao cartorio de imoveis de que temos conhecimento das ações distribuidas em face da construtora. Se assinarmos corremos algum risco de perder o imovel, já que a Caixa aceitou o imovel como garantia?Conseguiremos concluir o registro do imovel sem assinar este documento? A Caixa não teria que ter verificado os impedimentos da construtora? Obrigada

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    1. Boa noite,
      A declaração de conhecimento sobre as Ações Judiciais movidas em face da Incorporadora é um documento exigido pelo cartório de Registro de Imóvel.
      Sua assinatura trás um único efeito: não poderá responsabilizar o RGI pelas consequências jurídicas destas eventuais Ações.É praxe cartorária.
      Em relação ao seu receio de perda do imóvel, não visualizo, nem de longe, a mínima possibilidade.
      Existem alguns casos, por exemplo, nos quais um negócio de compra e venda pode ser anulado pelo credor prejudicado por um devedor que propositalmente esvaziou seus bens em conluio com um terceiro que teve conhecimento prévio das execuções.
      Contudo, a sua situação é de Incorporação, no qual a Promessa de Compra e Venda lhe garante direitos desde a assinatura (se registrado) - Direitos Reais. Não vejo um Juízo anulando esta relação. Considere que não existe uma Incorporadora/Construtora sem demandas Judiciais. Fique tranquila, se a declaração tratar somente disto (conhecimento das Ações), pode assinar.

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  107. Bom dia.
    Comprei imóvel na planta da CHL em 2009 por intermédio do instrumento de promessa de compra e venda de imóvel, devidamente escriturado. Na época eu era solteiro. No início de 2011 me casei com pacto de separação total de bens (os bens não se comunicam). Em maio de 2011 fui contemplado num consórcio da Caixa e passei a ter uma carta de crédito para utilizar. Em setembro de 2011 recebi as chaves do apartamento com a promessa da escritura sair em 30 dias e o RGI em 90 dias. Em menos de 30 dias recebi a escrtitura em que a Caixa é proprietária do imóvel até eu pagar as últimas parcelas do consórcio. A Caixa ainda não pagou a PDG/CHL porque ela ainda não apresentou a documentação necessário (falta o RGI). De tanto reclamar a PDG tercerizou este serviço para agilizar. A empresa contratada me falou que demoraria 20 dias, pediram o documento original do pacto do casamento e traslado do imóvel. Até hoje o RGI não saiu. A empresa contratata agora fala que a escritura tem que mencionar o nome da minha esposa, exigência do RGI, embora eu tenha comprado quando solteiro. Falaram que irão solicitar um documento em cartório de meu antigo endereço se eu andei comprando outro imóvel.
    Fico preocupado porque se esta empresa vier a falir, como eu fico? É justo esta demora? Mais de um ano. A última é que fui solicitar desconto pra nota carioca e tinha débito de 2011, a construtora não pagou e nem avisou. O IPTU está no nome da construtora ainda. Isto é outra coisa que não entendo. Se puderem me ajudar eu agradeço.

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    1. Apesar de a compra ter sido realizada enquanto solteiro, é o ato da escrituração que transfere, de fato, a propriedade. Por atualmente ser casado, é natural a exigência da averbação do nome da sua esposa e do regime de casamento.
      Pelo seu relato, apesar de haver uma terceirizada da Incorporadora tomando conta do registro, o mesmo poderia até ser feito por você mesmo, diretamente. Isto porque após a assinatura do contrato de financiamento junto a CEF, não é mais necessário qualquer documentação da Incorporadora.
      Quanto ao débito de IPTU, em princípio a sua responsabilidade inicia a partir de Setembro de 2011 (pró-rata).
      A titularidade do IPTU provavelmente ainda não foi trocada porque você ainda não consta, perante o RGI, como proprietário do imóvel. Após a escrituração, poderá retirar uma certidão de ônus Reais, levar até a Prefeitura e fazer a mudança de titularidade do tributo (pode até ser que façam antes disso).
      Esse é um parecer inicial, com base nas informações que relatou. Para confirmá-lo, é necessário análise da documentação.

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  108. Prezados advogados,
    Adquiri um imóvel pelo preço de R$ 112 mil, em um empreendimento da P.D.G no dia 05/05/2012. Já se passaram 4 meses e ainda não fui chamado para fazer o financiamento na Caixa Econômica, pois a empresa(P.D.G) alega que o habite-se não saiu.
    Enquanto isso os juros só estão aumentando.Com a entrada que dei, o valor inicial caiu para 94 mil, porém com a demora o valor já subiu para 100 mil.
    Já ouvi dizer que o meu imóvel só será liberado após o empreendimento ao lado for inaugurado.
    Embora isto esteja acontecendo, o meu empreendimento já foi inaugurado(desde Maio) e há pessoas morando.O previsto para a entrega do imóvel e Novembro(prazo de 180 dias)
    Após este período, se eles não liberarem o meu imóvel os juros passam a ser da empresa, ou não?
    Eu tenho direito a alguma indenização?, e quanto aos juros do financiamento?, como eu devo proceder?, pois só fechei o contrato a quatro meses atrás e até agora não me chamaram mais para nada!
    Desde já agradeço aos esclarecimentos.

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    1. Bom dia,
      Pela descrição do caso, parece que, na verdade, o Habite-se (ato do poder Municipal) deve ter sido obtido, caso contrário legalmente não poderia haver moradias ocupadas. Provavelmente, falta a averbação das construções edilícias (popularmente chamada de averbação do habite-se). Este é um procedimento realizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis que traz existência formal e registral ao imóvel, procedimento sem o qual não irá conseguir financiamento bancário do saldo devedor.
      A referida averbação é, nos termos do artigo 44 da lei 4.591/64, obrigação da Incorporadora/Construtora. Não o fazendo, ou em atraso, devem as mesmas arcarem com os prejuízos decorrentes.
      Há uma série de pleitos devidos, inseridos no âmbito dos danos materiais, bem como do dano moral.
      Os juros neste momento estão vedados. Já a atualização monetária pactuada em contrato (geralmente o INCC) gera controvérsia, comportando entendimentos diversos.
      O ideal no seu caso é fazer uma consulta junto a um escritório com expertise nesta área. É necessário analisar minuciosamente a situação. Haverá, certamente, muitos pontos a serem esclarecidos, alguns que talvez desconheça a existência. Se for do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato diretamente conosco nos contatos ao final deste artigo.

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  109. ola drs.eu adquiri um apartamente na planta, e qdo assinei o contarto com a construtora não fui unformado sobre o incc, pagei a entrada e quando assinei com a caixa economica federal pagei as taxas para registro do imovel, agora na entrega da chave a construtora vem me mostrar um debito referente a data de assinatura com a construtora ate a assinatura com a caixa que da um lapso temporal de + ou - 06 meses a construtora quer me cobrar um valor referente a corresão de incc, gostaria de saber se isso esta correto ou e irregular. por favor me ajudem pois não sei como agir.

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    1. Boa noite,
      O INCC é um índice de correção monetária ,com o objetivo de manter a equivalência de determinado valor ao longo de tempo. Não há qualquer ilicitude em sua aplicação, salvo situações excepcionalíssimas.
      Certamente o seu contrato prevê não só a atualização, como o índice eleito para tal (existem inúmero para tal). De toda sorte, é bom confirmar analisando a sua via.

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  110. Prezados,
    Boa noite.
    Comprei um imóvel na planta e estou pagando 23 prestações durante a obra. Em algumas delas (sempre atualizadas pelo INCC), paguei com atraso de 15 a 20 dias. No envio do novo boleto, a construtora incidiu juros sobre a prestação. Ela pode me cobrar estes juros? Não rege no Código de Defesa do Consumidor que não se pode cobrar juros sobre prestações de imóveis na planta? Apenas INCC, que é o que eu pago? Desde já agradeço a atenção.

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    1. Boa tarde,
      Existe uma vedação jurisprudencial (entendimento dos tribunais) em relação à cobrança de juros compensatórios durante a construção do empreendimento. Também não se pode cobrar juros moratórios sobre o saldo devedor, até as providências exigidas pelo artigo 44 da lei 4.591/64 (averbação da construção no RGI) terem sido cumpridas pela Incorporadora/Construtora.
      Contudo, o seu caso é diferente. Se de fato houve atraso injustificado (extravio de boletos, por exemplo) no pagamento das parcelas acordadas em contrato, a cobrança de juros moratórios é devida. A exceção seria apenas se as próprias parcelas cobradas fossem irregulares, mas ao que parece, não é o caso.

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  111. Prezados,

    Comprei um imóvel na planta da PDG, quero realizar uma cessão de direito, entretanto a mesma quer me cobrar uma taxa de 3% do valor da venda atualizado, alegando ser referente à titulo de indenização pelo dispêndio de recursos e pessoal. Considero ilegal, como devo proceder?

    obrigada.

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    1. Boa tarde,
      Essa taxa gera controvérsia nos Tribunais. Há decisões possibilitando ou não a cobrança. Ao nosso ver, a mesma não se justifica, posto que não há contraprestação capaz de validar sua existência, o que torna a cobrança, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, ilícita, podendo ser restituída na forma dobrada - art. 42, PU.
      Até que haja um provimento judicial declarando a nulidade da referida cláusula de cessão, a mesma continua produzindo efeitos. Por isso, terá de interpor uma Ação específica com este pedido, sendo possível ainda a cumulação com danos morais.
      Caso seja do Estado do Rio de Janeiro, pode entrar em contato com nosso escritório, fornecendo seu telefone. Agendaremos uma consulta para maiores detalhes.

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    2. Então tenho duas opções: entro logo com uma ação requerendo a nulidade da Cláusula e posso já cumular com dano moral ou efetuar o pagamento e após pedir restituição em dobro e dano moral, está correto o entendimento? Posso dar entrada no juizado especial requerendo a nulidade e dano moral(esse dano moral teria qual embasamento, poderia me ajudar? Antes devo enviar um telegrama para ter o registro?

      obrigada

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    3. Boa noite,
      Basicamente sim, quanto os caminhos para uma Ação. Não ficou claro se você é Advogada, mas se não for, deve procurar um escritório com experiência no tema. Aconselhamos que em hipótese alguma deixe este caso para o número de primeiro antedimento dos Juizados ou tente fazer por si próprio. Se o pedido não for bem feito e bem fundamentado, mesmo com um Juízo de entendimento favorável, pode não ter êxito.
      A causa de pedir do dano moral engloba doutrina e jurisprudência (outros julgados). O telegrama até pode ser enviado, mas não é condição prévia para interposição da Ação mencionada, posto que não há nada de novo a ser informado a outra parte.

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  112. Prezados,

    Só para confirmar meu entendimento: no caso de atraso na entrega da obras, as parcelas só podem ser corrigidas pelo IGPM, isso é legal?

    grata.

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    1. Boa tarde,
      A partir do dia seguinte ao término do prazo contratual de entrega do imóvel, a Incorporadora/Construtora entra em mora com seus Promitentes Compradores (multa mensal a ser paga).
      Desta data em diante, a possibilidade de atualização monetária (INCC, ICC, IGPM, etc) é controversa, podendo inclusive ser congelada (nosso entendimento).
      Em relação ao Juros, estes somente poderão ser cobrados a partir do cumprimento da obrigação de que trata o artigo 44 da lei 4.591/64, qual seja, a averbação da construção junto ao RGI. Durante a obra do empreendimento, tal cobrança está pacificamente vedada pelos tribunais já há alguns anos.

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  113. Prezado Dr.

    Adquiri um empreendimento pelo programa minha ca e minha vida, gostaria de saber se devo pagar pelas taxas definitivas ? neste tipo de empreendimento

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    1. Boa noite,
      Não ficou claro a que se refere essas taxas nomeadas de "definitiva". Esclareça por favor para que possamos lhe orientar da melhor maneira.

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  114. Bom dia,
    Meu pai estava comprando um apartamento do empreendimento Florença, da construtora Calçada, com previsão de entregas das chaves para julho de 2012, mais como tem essa clausula de 6 meses de tolerância eles ainda estão no prazo. Meu pai foi dar entrada na documentação do financiamento, com a mesma renda que ele havia informado no ato da compra e tendo em vista a idade avançada, o financiamento dele foi negado. Levamos a situação para construtora e sugerimos a transferência da unidade para mim (filho), a construtora aceitou essa solução, porem não abriu mão de cobrar a taxa de interveniência de 3% sobre o saldo devedor. Demos prosseguimento nessa transferência para resolvermos o problema e foi marcado comigo a vistoria da unidade. Ao realizar a vistoria da unidade, eu que sou um leigo em engenharia e arquitetura, pude verificar através de uma simples medição, diferença grosseiras de tamanhos dos cômodos, solicitei ao engenheiro que acompanhava a vistoria, o tamanho real da unidade e o mesmo me informou 68,7 metros quadrados mais o tamanho da varanda 9.78 metros quadrados, que da uma total de 78,48m, sendo que a unidade nos foi oferecida e vendida, conforme planta e diversos materiais publicitários, com 87,13m. Isso da um diferença 8.65m, que são 9.92% do tamanho vendido. E como as unidades são vendidas por metro quadrado isso deve dar um desconto de 10% no valor do imóvel. Cabe ressaltar que no registro da prefeitura a unidade esta registrada com 87 metros quadrados, tamanho esse que veio escrito na guia do ITBI. Durante essa vistoria, pude verificar que a construtora também na colocou o piso que eu havia pagado um valor a mais e agora eu não sei se mando eles colocarem o piso que eu paguei ou se deixo o piso que esta e peço o desconto no saldo devedor. Gostaria de uma orientação, sobre como proceder em relação a essa diferença de metragem, para saber se tendo um acordo com eles agora ou se aciono os mesmos judicialmente e caso seja melhor acionar judicialmente, qual seria o melhor momento (agora ou após a entrega das chaves? Sobre essa taxa de interveniência se é abusiva, já que o imóvel é do meu pai e que o problema foi gerado pela construtora?

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    1. Boa tarde Marcos,
      Em relação às diferenças de metragem, geralmente o contrato prevê uma diferença máxima de 5% (percentual que os tribunais costumam aceitar). Contudo, se não houver previsão contratual a esse respeito, se esta(previsão)estiver fixada em percentual acima do referido (5%), ou, se estiver fixada nesses 5%, mas a diferença de metragem for superior, poderá realizar um pleito indenizatório, cujo valor será baseado no m2 a menor.
      Em relação a troca de promitentes compradores, essa taxa de 3% deve ser de cessão (transferência de direitos e deveres). Trata-se de uma taxa que gera controvérsias no judiciário, havendo entendimentos em ambos os sentidos (quanto a validade ou a impossiblidade).
      Por último, a questão do financiamento é a mais delicada. Não ficou claro se a simulação de financiamento aprovada antes da compra foi direto com a Incorporadora, ou com entidades terceiras. É algo a ser analisado com calma, nos seus detalhes.
      De toda sorte, uma Ação Judicial já é possível: diferença de metragem, com descumprimento do contrato, gerador de dano material e moral.
      Você pode, se quiser, solicitar uma análise mais detalhada diretamente com o escritório. Se assim optar, envie-nos seus telefones, para que entremos em contato e agendemos um horário para você.

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    2. Eu estou aguardando a rescisão do contrato com o meu pai e a assinatura do meu contrato e assim que tiver com essa documentação na mão vou entrar em contato com você para verificar a possibilidade de ação.

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  115. Prezados estou com uma dúvida atroz: eu e meu marido adquirimos um imóvel na planta, sua entrega estava programada (contratualmente) para 30/04/12. Ocorre que, para variar, uma semana antes da data a construtora nos informou que seria necessária a utilização da prorrogação do prazo de 120 dias, também estipulado contratualmente para 31/08/12. Pesquisei e vi que essa cláusula é abusiva, mas isso será discutido judicialmente depois.
    O que acontece é que ainda estão sendo agendadas vistorias de uma determinada coluna e as re-vistorias de quem já as fez, para verificar se os vícios aparentes foram sanados.
    O habite-se (aceite) ainda não foi emitido, pois pelo q soube junto à Prefeitura é que a construtora está cumprindo algumas exigências feitas pela mesma (ao que parece, trata-se de fornecimento de algumas certidões). Só que a construtora já agendou para o próximo dia 31/10/12 a reunião para instauração do condomínio e há uma comoção entre os adquirentes com relação a isso, pois muitos estão morando de aluguel e arcam com as despesas deste e com a instauração do condomínio teremos que pagá-lo, sem sequer podermos pegar as chaves ainda, haja vista que a grande maioria aguarda o habite-se para poder efetuar o financiamento. Quem já quitou e quem fará o financiamento junto à instituição financeira financiadora da obra (Itaú) já poderá entrar em novembro, mas quem fará por outro banco (CEF) somente em janeiro poderá pegar as chaves.
    Há quem diga que não se pode instaurar o condomínio sem a emissão do habite-se e há quem diga que pode. O que realmente é correto?!
    Há alguma lei específica que fale sobre isso, pois a Lei 4591/64 só menciona o habite-se no art. 44:" Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."
    A questão é que a maioria também está preocupada com o fato de que com a instituição do condomínio a construtora deixa de se responsabilizar pela obra inacabada. Como devemos proceder? aceitar ou não? No aguardo.
    att,
    Fabiana

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    1. Boa tarde Fabiana,
      Primeiramente, vamos diferenciar a expedição do habite-se, da sua "averbação" como se fala popularmente.
      O primeiro é ato privativo do poder Público Municipal, onde, simplificadamente, atesta-se se a construção obedece/obedeceu o projeto pré-aprovado e às normas de cada local. Antes da emissão do habite-se, ninguém, sob pena de multa e outras penalidades, pode residir no imóvel.
      O segundo (averbação das construções edificadas), também chamado de averbação do habite-se, é ato praticado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, quando a Incorporadora/Construtora junta, entre outros documentos, a certidão de expedição do habite-se, a CND, etc. Antes desta averbação, o imóvel não tem existência registral. Existirá apenas o projeto de incorporação na matrícula do terreno (com informação de que será construído). Sem a averbação, nenhum agente financeiro irá conceder crédito imobiliário para financiamento do saldo devedor, isto porque, nestas modalidades, o próprio imóvel é dado em garantia da dívida (alienação fiduciária). A exceção ocorre quando o banco que se pretende financiar é o credor hipotecário do empreendimento, ou seja, quando o mesmo "emprestou" os recursos necessários à construção, em troca da hipoteca do mesmo (me parece o seu caso, quanto ao Itaú).
      Sobre a instalação do condomínio, não se pode fazê-lo antes da expedição do habite-se (verdadeiro despropósito). O que geralmente se faz, é a instauração tão logo o habite-se seja expedido, ainda que não "averbado" no RGI.
      Ao nosso ver, e este é o entendimento dominante, a Incorporadora/Construtora não pode repassar as despesas com tributos (IPTU) e com manutenção das áreas, antes de efetivamente cumprir suas obrigações legais (art. 44 da lei 4.591/64) e contratuais (entrega do imóvel em condições apto ao financiamento do saldo devedor). Isto porque, neste tipo de contrato, há previsão expressa da possibilidade de financiamento do saldo, em momento futuro.
      Todos os anos, recebemos dezenas de casos semelhantes, pois esta malgrada prática infelizmente é praxe do mercado, que acaba compensando, pois estatisticamente o percentual de Promitentes compradores que acionam judicialmente são compensados pela grande maioria, que acaba nada fazendo e assumindo o prejuízo após receber suas chaves.
      A fundamentação detalhada da matéria, mesmo resumindo, fica muito extensa e técnica para se apresentar nesta via, mas sintetizando a questão condominial disposta no artigo 1332 do Código Cível, condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, constituído por unidades imobiliárias **devidamente individualizadas e discriminadas**, senão vejamos a transcrição do artigo em comento:

      "Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

      I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;".

      Veja que a discriminação e individualização do imóvel são efeitos diretos da aludida averbação das construções no RGI (que depende previamente da expedição do habite-se).

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    2. A efetivação da instauração do condomínio neste momento (antes do habite-se), é juridicamente impossível, pois não poderá haver formalização registral junto ao RGI. O que pretende a Incorporadora/Construtora é repassar as despesas a partir desse momento, quando se definirá o regramento e a organização (eleição com atuação síndico, sub-síndico, conselho, orçamento, ect).
      A aceitação ou não dependerá do interessa da maioria. Todavia, é importante esclarecer que nada impedirá que acionem a Incorporadora/Construtora pelos prejuízos causados (materiais e morais).
      Uma dica, se houver problemas com a obra e mesmo assim a maioria decida pela instauração do condomínio(sempre há aqueles que, acima de tudo, querem se mudar prontamente), formalizem um compromisso para que a Incorporadora/Construtora arque com os custos de um laudo técnico de engenharia (indicado pelo conselho), para listar os problemas a serem corrigidos (também deve constar a obrigação do reparo).

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    3. Prezados Dr. Paulo e Dra. Ana Ana Paula,
      agradeço enormemente a clareza com que foram prestadas todas as informações, bem como a rapidez, tendo em vista que a reunião será amanhã.
      O trabalho que vocês realizam é muito importante para nós leigos, que nos vemos a mercê dessas empresas.
      Att,
      Fabiana

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  116. Boa noite,
    Comprei um imovel na planta em 2009 que teria que ser entregue em 31/01/2012, foi prorrogada a data para abril/2012, depois julho 2012 já estamos em novembro e ainda não recebi as chaves.
    a minha dúvida é:Estão cobrando pelas ligações definitivas ( que são de agua, luz, gás,telefone)
    Esta conta é de quem esta comprando o imovel ou é da construtora?
    pois ao receber as minhas chaves terei que pedir as consessionárias a minha ligação individual, essa ligação definitiva e do predio e no memorial descritivo de construção diz que serviços,projetos, acessórios e equipamentos se executados e ou/fornecidos pela construtora, serão cobrados dos compradores das unidades autonomas mediante rateio.HOUVE RATEIO E ESTÃO NOS COBRANDO POR ESSAS LIGAÇÕES DEFINITIVAS,ISSO É CORRETO?
    NOS COBRARÃO IPTU TAMBEM.
    e quanto a multa temos direito a receber a partir de 01/02/2012 ou só a partir dos 180 dias após o prazo que dão?
    Aguardo sua resposta
    Wagner
    niteroi-RJ
    EMAIL: wagnermpg@gmail.com

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    1. Boa noite Wagner,
      A cobrança de taxa de ligações definitivas é algo que gera controvérsias, havendo decisões para ambos os lados. Ao nosso ver, a mesma é incompatível com o Código de Defesa do Consumidor, a uma porque é geralmente acostada ao contrato sem qualquer destaque, pegando de surpresa os compradores na hora da entrega do imóvel. Fere o princípio da transparência e boa fé inerente às relações contratuais, em especial as de consumo. A duas porque, apesar de não se poder precisar exatamente seu valor, este poderia ser estimado e já acrescido no valor do imóvel. Não o fazem por questões mercadológicas, pois a diferença de valor poderia definir ou não uma venda, em relação aos concorrentes.

      Em relação ao IPTU e taxas condominiais, entendemos que estes passam a ser de responsabilidade do Promitente Comprador somente a partir do momento em que a Construtora/Incorporadora cumpre todas as suas obrigações, contratuais e legais, quais sejam, disponibilizar o imóvel construído nos termos da oferta e com situação registral regular junto ao RGI (averbação das construções - art. 44 da lei 4.591/64).

      O prazo de tolerância contratual de 180 dias é outro ponto controverso, havendo também decisões tanto a favor de sua validade, como contra ela. Temos entendimento de que tal previsão fere os princípios elencados no Código de Defesa do Consumidor, isto porque a lei já trata das situações em que a o fornecedor estaria dispensado da obrigação de indenizar, são o "caso fortuito" e a "força maior". Se a construtora/Incorporadora vislumbrar a necessidade de mais 180 dias, que o compute dentro do prazo prometido para entrega. Até porque se trata do limite, podendo ser entregue antes.

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  117. Doutores, boa tarde.
    Sou comprador de um imóvel na planta que está em vias de ser entregue, tendo inclusive já sido instalado o condomínio. Minha dúvida é a seguinte: sou obrigado a registrar a promessa de compra e venda mesmo com apartamento quitado?
    Outra dúvida: caso eu decida ajuizar ação contra a empresa em razão de diferenças na metragem do apartamento, qual a base para o valor das custas judiciais, o valor do contrato ou o valor resultante da diferença em relação ao metro quadrado?
    Grato
    Milton.

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    1. Boa tarde Milton,
      O registro da Promessa de Compra e Venda em cartório de Ofício de Notas dá maior segurança as partes. Não é uma obrigação legal, mas pode ser exigido por qualquer das partes como condição para efetivação do negócio.
      Em todo caso, não ficou claro se a dúvida é realmente esta, pois o registro da Promessa de Compra e Venda se dá na fase inicial da compra e pelo que mencionou, já está recebendo o imóvel.
      No Estado do Rio de Janeiro, as custas e a taxa judiciária são calculadas por uma série de parâmetros complexos que incidem uns sobre os outros. Em resumo, existe uma parte fixa e outra que varia proporcionalmente ao valor da causa (somatório dos pedidos líquidos).
      No caso de indenização por dano material em decorrência de metragem inferior à prometida, haverá pouca influência na taxa judiciária, pois este será um pedido ilíquido, cujo valor ainda vai ser apurado, mediante perícia técnica.

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    2. Doutores, obrigado pela resposta. Tentarei esclarecer minha pergunta. Adquiri o apartamento na compra, e já quitei todo o preço. Na época do negócio, não exigiram o registro da promessa de compra e venda. A exigência está sendo feita agora, na hora de registro da escritura e entrega das chaves. Daí a minha questão: há sentido em, agora, exigir o registro da promessa de compra e venda, já que o preço está totalmente quitado? Não seria mais lógico deduzir que, com tudo certo para o registro da escritura o registro da promessa tenha perdido a razão de ser?
      Quanto às custas, ouvi dizer que o valor da causa deveria ser o valor do contrato. Se assim for, as custas ficariam em um valor bem alto, tendo em vista que o valor de mercado, hoje, é de aproximadamente um milhão de reais.
      Grato pela atenção.
      Milton.

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    3. Bom dia Milton,
      Provavelmente a não exigência do registro da Promessa de Compra e Venda tenha se dado por equívoco da Incorporadora/Construtora, e agora estão corrigindo. A maior parte deste tipo de contrato é registrado, pela questão da segurança jurídica mencionada na resposta anterior. O referido registro pode ser uma exigência interna da empresa, ou até do banco financiador da obra (credor hipotecário), para liberação da hipoteca.
      O valor da causa está ligado ao valor do pedido, quando líquido. Seria a integralidade do imóvel, apenas, se você tivesse pleiteando a rescisão contratual e restituição do valor total.
      Se o pleito é indenizatório, relativo à diferença de metragem, as custas deverão basear-se no respectivo percentual a menor. Nesta situação, a boa técnica (e mais favorável a parte Autora) pede que o pleito seja feito de forma ilíquida, uma vez que o percentual de metragem a menor só será definido, de fato, pela perícia técnica, em fase específica da instrução processual.
      Pedidos ilíquidos recolhem uma taxa judiciária mínima, inferior a R$100,00 (ao invés de 2% sobre o valor do pedido, quando este é líquido).
      Seguindo o caminho mencionado, pouco importará o valor do imóvel para cálculo das despesas processuais, tornando a Ação plenamente viável.

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  118. Complemento indagando qual medida poderia tomar caso a construtora condicione a entrega das chaves ao registro da promessa de compra e venda.
    Grato
    Milton

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    1. Bom dia Milton,
      A exigência do registro da Promessa de Compra e Venda provavelmente não seria visto pelo Judiciário como conduta ilícita por parte da Incorpora/Construtora, mesmo sendo tardia.
      É provável que o próprio contrato assinado preveja estes custos, bem como a parte responsável pelos mesmos.
      Contudo, se for optar pelo caminho Judicial para obtenção de indenização pela metragem a menor, nada impediria que também suscitasse a questão do registro tardio, via liminar (só não valeria a pena interpor uma Ação somente para este fim).

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  119. Estou aqui novamente com mais uma dúvida.
    Em relação a diferença da metragem do apartamento, que eu havia citado para o você, o que esta ocorrendo, é que a construtora alega que a planta que eles me deram, que é mesma dos materiais de propaganda (87m quadrados), não é que eles utilizam para construir, tendo em vista as medidas das paredes e dos tijolos. Estão falando em área privativa e área útil, falando que essa divergência é normal, que no meu caso é de 10m quadrados, para mim isso é anormal pois é uma diferença grotesca. Eu gostaria da de saber a sua opinião, pois realmente me senti lesado, tanto pela propaganda enganosa, no caso minha planta baixa e prospectos de propaganda, já que eu comprei pensando que teria um apartamento de 87m e não um de 77m e tendo em vista que esses termos técnicos de área útil e privativa.

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    1. Bom dia Marcos,
      Em se tratando de relação de consumo, não é admitida qualquer prática do fornecedor de serviços ou produto que venha a distorcer o conteúdo da oferta, em detrimento da parte consumidora.
      A jurisprudência dos tribunais aceita até 5% (cinco por cento) de diferença de metragem, desde que esteja previsto em contrato. Esta diferença limite pode se dar justamente pela medida das paredes.
      No seu caso, há uma diferença de 11,5% na metragem.
      Pelos termos expostos, sem dúvida alguma cabe, neste aspecto, uma Ação Judicial Indenizatória.

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  120. Doutores, boa noite.
    Comprei um apartamento na planta e, na data do negócio (2011) foi apresentada uma planta que informava: "Área privativa = 121,77 metros quadrados. Na referida planta, em cada cômodo havia a expressa especificação de sua respectiva área, e ainda as medidas das paredes. Pensei estar comprando um apartamento bem amplo.
    Contudo, por ocasião da primeira vistoria, percebi que o apartamento não era tão amplo assim, e por isso pedi uma medição. Um representante da construtora mediu todos os cômodos detalhadamente, e posteriormente me informou que a perda foi de somente 1.13%. Não satisfeito, pedi a um arquiteto que calculasse as áreas de todos os cômodos (parede a parede), segundo as medidas internas realizadas pela construtora, e ficou constatado que a área útil do apartamento era de 105,56 metros quadrados. Ou seja, uma diferença de 16,21 metros quadrados em relação à dita área privativa. Interpelei a construtora, mas ela diz que não posso confundir área privativa com área útil. Indago aos doutores: é cabível uma ação indenizatória pedindo o pagamento da diferença em relação ao metro quadrado perdido? Seria cabível também um pedido de indenização por danos morais?
    Desde já agradeço a atenção.
    Marcelo

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    1. Sua dúvida é praticamente a mesma do Marcos Antônio (pergunta acima).

      Somando ao já mencionado na resposta anterior, é preciso identificar o tipo de propaganda realizada, se foi suficientemente clara em apontar que a metragem prometida tratava-se de área privativa, ou se deu a entender que seria área útil. Para essa averiguação, deve-se atentar aos prospectos, aos encartes, ao contrato e às demais fontes.

      Uma rápida diferenciação:

      ÁREA ÚTIL são os espaços internos do imóvel, medidos a partir do piso, excluindo as paredes.
      ÁREA PRIVATIVA é a área individual e particular de cada unidade residencial, incluindo as paredes.

      Se restar evidenciado o engodo ou, se a situação permitir duplo entendimento, valerá a interpretação mais favorável a parte consumidora, nos termos expressamente previstos no Código.

      Concluindo, havendo ato ilícito, falha na prestação de serviços ou na entrega do produto, fica caracterizado o dever de indenizar. Esta é uma situação, ao nosso ver, geradora de danos morais.

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  121. Olá! Comprei um imóvel na planta em setembro de 2010 por intermédio de uma imobiliária e assinatura de um compromisso de compra e venda sem registro no cartório e pagamento de 1/3 do valor do imóvel. Em outubro de 2012 fui contactado pela construtora que me informou que toda a documentação estava regularizada e que poderia dar prosseguimento com o financiamento e registro do imóvel. Após o aval do banco e pagamento do ITBI dei entrada com o pedido da escritura e para minha surpresa, duas semanas depois, recebi um comunicado do cartório me informando que isso não seria possível porque o apartamento estava embargado devido à uma execução fiscal. Como devo proceder? Qual o risco de perder o imóvel? Desde já agradeço a colaboração!

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    1. Boa noite,
      Geralmente, no início do contrato, há uma parte onde a Incorporadora/Construtora informa existência de eventual gravame.
      É natural apenas a hipoteca do empreendimento ao banco financiador da obra (quem emprestou a maior parte do capital de construção).
      Esse gravame que citou é mais sério. O estranho é que, uma vez hipotecado ao banco, não poderia, em princípio, ser penhorado ou dado em garantia em uma execução fiscal.
      Há sim um risco relevante de agravamento da situação. Se for do Estado do Rio de Janeiro, pode, se quiser, entrar em contato com o escritório e agendar uma consulta, pois a documentação precisa ser bem analisada.

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  122. Boa noite, parabéns pelo blog, sou de SP e comprei uma apto da construtora Tecnisa, no ato do fechamento em contrato ao valor do apto era de 181 mil reais, o saldo devedor dele hoje é de quase 200 mil reais, a entrega do apto está prevista para março/13, as parcelas que seriam fixa em contrato estão correndo de juros do INCC, e o valor está muito alto, a construtora me obriga a fechar o financiamento com o banco Santander, mas eu sou correntista de outro banco o qual quero estar fechando negócio, eles me informaram que se eu optar por outro banco, terei que pagar uma taxa que será alta por quebra de contrato, e no contrato não diz que tenho que financiar pelo banco deles, o que eu poderia estar fazendo.

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    1. Boa noite,
      Vamos em partes:
      1) A atualização mensal do saldo devedor atrelada ao INCC é monetária, não tendo natureza de juros. Este, se estiver sendo cobrado durante a construção, é sem dúvida indevido, podendo ser objeto de restituição na forma dobrada (art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor). A aplicação do INCC, desde que não referente a período de eventual atraso no prazo prometido para entrega do imóvel, é lícita.
      2)Sua situação jurídica é de liberdade, do ponto de vista legal (e provavelmente contratual)para celebrar o financiamento do saldo devedor com qualquer instituição. Contudo, é prática comum forçar o Promitente Comprador ao financiamento com o banco credor hipotecário da obra (aquele que a financiou na sua maior parte). As razões são muitas e um tanto extensas para explicar aqui sem fugir da sua pergunta.
      3) A taxa a qual eles se referem deve ser a de interveniência. É cobrada pelo banco para o qual a obra foi hipotecada (em troca de empréstimo para construção). Justifica-se pela análise e assinatura do contrato de contra e venda com financiamento junto ao outro banco escolhido. Há uma anuência na transferência/extinção do gravame hipotecário.
      A taxa, ao contrário do que muitos entendem equivocadamente, é devida. O cerne da questão é que esta deve ser paga pela Incorporadora/Construtora, jamais pelo Promitente Comprador, consumidor que nada teve a ver com o aludido negócio hipotecário.
      Concluindo, parece que a data prometida para entrega é somente em 2013, logo, por enquanto, há somente indícios de problemas futuros. O mais indicado é, manter-ser cauteloso e procurar formalizar todas as conversas via e-mail. Mais à frente, havendo necessidade, poderá interpor uma Ação Judicial própria.

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  123. Olá.Antecipadamente gstaria de parabenizar aos nobres advogados pelos serviços prestados à coletividade. então..adquiri um imóvel na planta e como de costume paguei pela corretagem imobiliária. O fato ocorreu em nov. de 2009. Indago. Está prescrita a ação para reaver esses valores em duplicidade? prescreve em 3 ou 5 anos. Qual seria o fundamento? Obrigado!

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    1. Boa noite,
      Ao nosso ver, não há dúvidas que a prescrição a ser aplicada é a de 5 anos, prevista no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor (responsabilidade pelo fato do produto ou do serviço), isto porque se trata de uma relação de consumo (direta ou equiparada), fugindo da regra de prescrição geral de 3 anos do Código Civil.
      Quanto à questão da restituição na forma dobrada (art. 42, parágrafo único do CDC)há uma cautela a ser tomada. Restituição, ao nosso ver, pressupõe o reembolso daquele que a recebeu diretamente (comissão), caso, em que a imobiliária, pela boa técnica, precisaria constar no pólo passivo - Réu - da Ação. Sob o cunho de indenização material, a imobiliária não precisaria estar no pólo e a Incorporadora poderia responder diretamente, contudo já seria mais provável uma decisão de pagamento na forma simples, com juros e correção monetária. É algo a se pesar a inclusão da imobiliária, pois afeta a Ação em muitos fatores diferentes.
      Há muitos julgados neste sentido, porém há outros que não fazem a menor distinção.
      OBS: Adentrei mais na parte técnica por entender que também é da área, ou tem algum conhecimento a respeito.

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